綜合土地註冊處資料顯示,2022年11月全港1,525宗已知上手購入價的二手私樓買賣登記中,帳面獲利個案共1,252宗,佔比82.1%,較前月再跌5.5個百分點,連跌7個月,創2009年8月以來的160個月(即逾13年)新低。值得注意的是,11月要蝕錢賣樓的個案多達257宗,為過去12年多(147個月)以來,首度按月突破200宗蝕讓的水平。
九龍區屋苑轉手獲利比率 三區最差
利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示,市況低迷,連環加息及疫情升溫等一眾負面因素,持續打擊業主沽貨心態,減價蝕讓個案蔚然成風,導致轉手獲利比率及賺幅雙雙再挫。若按物業區域劃分,11月份新界區表現最佳,以84.0%之數壓過港島,成為獲利成功比率最高的分區,惟按月跌3個百分點;其次為港島區,報79.9%,按月跌8.2個百分點。至於九龍區表現遜色,只錄得79.3%,且按月大跌9.6個百分點。按物業轉售價格分析,樓價介乎1,001萬至1,200萬元的中高價樓組別之獲利比率最高,錄得84.6%,按月跌1個百分點,涉及宗數88宗。此外,樓價801萬至1,000萬元組別,月內獲利比率達83.8%,按月大減8.8個百分點,表現略勝整體大市。
11月賺幅跌 虧損升
另外,數據顯示,今年11月份每宗私樓轉手個案平均賺幅只達45.1%,按月急跌12.8個百分點,創自2012年2月後的近129個月(即近11年)新低。而11月份帳面獲利1倍或以上的轉手個案,佔整體二手私宅買賣比例為36.9%,按月跌2.3個百分點,共錄562宗。至於帳面錄得虧損者增至257宗,佔比按月大升5.3個百分點至16.9%,為自2009年8月以來逾13年的按月新高,並連續兩月衝破一成水平,而平手的個案則有16宗,佔比也增至1%。
嘉湖山莊每宗轉手平均賺幅最高
陳海潮續指,環顧上月10個獲利登記最多的屋苑(見附表),當中不再有百分百獲利的屋苑,獲利成功比率最高的屋苑為嘉湖山莊的90%,其次是將軍澳中心的88%。此10個屋苑當中,每宗平均賺幅介乎最少的17.1%至最多的89.7%不等。當中嘉湖山莊成為錄得每宗轉手個案平均賺幅最高的屋苑,達89.7%。至於上月榜內賺幅最低者為樓齡相對較低的日出康城,平均每宗只賺約17.1%,而次低者為愉景灣的25.1%。
如無大變化 料12月市況持續
陳海潮指出,11月下旬時市況持續淡靜,一手新盤推售反應一般,二手同告冷清,加上期間疫情逐漸升溫,至12月單日確診人數回升至逾萬宗水平。另外,市場又憂慮月中息口持續上升,致使較多業主仍急於出貨,當中不乏持貨期較短者,故明顯拉低獲利比率及賺幅。展望12月份,本月截至16日為止的上半月,二手私樓轉手獲利比率進一步回落至81.8%水平,當中損手的比例更增至17.4%,陳海潮預期整月在基本市況無大變化下,全月獲利比率及平均賺幅,料維持在相若水平震盪。
十一月份二手私宅獲利登記最多屋苑
屋苑名稱 |
獲利買賣 登記宗數 |
整體二手買賣 登記宗數 |
獲利成功比率 |
每宗轉手個案 平均賺蝕幅度 |
日出康城 |
43 |
52 |
83% |
賺17.1% |
沙田第一城 |
20 |
29 |
69% |
賺48.7% |
嘉湖山莊 |
19 |
21 |
90% |
賺89.7% |
新都城 |
15 |
18 |
83% |
賺65.5% |
愉景灣 |
14 |
19 |
74% |
賺25.1% |
將軍澳中心 |
14 |
16 |
88% |
賺58.2% |
維景灣畔 |
13 |
15 |
87% |
賺80.1% |
美孚新邨 |
13 |
15 |
87% |
賺70.1% |
麗港城 |
12 |
14 |
86% |
賺56.4% |
天晉 |
12 |
14 |
86% |
賺28.3% |
註:物業登記以期內已知買入價的二手私宅登記個案計算
資料提供:利嘉閣地產研究部