2022-02-23 17:20:06

預算案｜中原籲進一步減辣撤銷額外印花稅助業主套現自救

財政司長今日發表新年度《財政預算案》，為樓市帶來驚喜，放寬按揭保險計劃、提高按揭成數、減免差餉、租金扣稅等措施皆對物業市場有利。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，過去一年政府收入來源主要來自官地及補地價，政府尚且需靠土地套現以轉虧為盈，何況一般中小企及小市民？面對第五波新冠肺炎疫情，各行各業皆受衝撃，中小企及不少香港業主，或需變賣物業套現，以維持生計及支持企業繼續營運，奈何於「辣招」下，業主於手持物業36個月內需付出10%至20%的額外印花稅，大大增加套現成本。根據稅局資料，過去半年，涉及額外印花稅的物業成交達185宗，所涉稅款1億1,280萬元，證明即使付出高昂的印花稅，業主們亦不惜將物業轉手套現，可見其急切性。

當年推出額外印花稅，旨在打擊樓市炒風，但於買家印花稅及從價印花稅推行下，炒風已絕跡，於經濟下行下，額外印花稅應該功成身退。現籲港府因時制宜，取消額外印花稅。令業主們更靈活將物業套現自救，一方面可為中小企手持物業的營運者，紓緩套現壓力，或許較抗疫基金來得更有效及靈活，另一方面亦可加快物業市場的流動性，令樓價可健康發展。

陳永傑稱，今年預算案對樓市的措施可算是全方位，由中小型物業至中價物業皆能受惠，相信有助現時低迷的物業市場帶起動作用，成交量有望升約三成。

放寬按保提升1920萬元以下住宅物業按揭成數

預算案放寬按揭保險上限，可申請最高八成按揭貸款的樓價上限將由1,000萬提升至1,200萬元，首次置業人士可申請最高九成按揭貸款的樓價上限則會由現時800萬提升至1,000萬元。2021年1,000萬元以下一二手住宅物業登記達51,793宗，佔整體物業成交量近75%。陳永傑認為，政府因應物業市場變化而放寬按揭保險門檻，這個「財爺PLAN」對樓市可算是「小減辣」，相信同時有助上車及換樓人士加快置業決定，料增加20%至30%買家入市，刺激中小型物業市場，可抵銷新冠肺炎疫情下成交量的減少。

另按揭保險公司亦公布放寬1,200萬元至1,920萬元自住物業的按揭成數上限，陳永傑指，受制於以往按揭成數的限制，以上銀碼的物業需承造較高成數按揭，必須依賴一手發展商提供的按揭計劃，相信有關按揭成數放寬有助二手中價物業流通，換樓鏈啟動。他預料，800萬元至1,920萬元的物業最為受惠，相關樓價的物業成交量有望增加30%。

租金扣稅

為未手持物業納稅人提供上限10萬元的租金扣稅額，陳永傑認為此舉有效減輕基層的租樓負擔，將增加對中小型物業租賃市場的需求，但由於現時中小型物業租盤仍然相當充裕，料有關稅務寬減不會令租金大幅向升。

累進制差餉

新一份預算案以「能者多付」的原則，建議將差餉改以累進制，惟主要受影嚮為年租55萬元以上的住宅物業。陳永傑表示，55萬元年租的物業為豪宅物業，而且所增加稅率不多，料對豪宅物業租賃市場影響不大。於疫情下，外資企業行政人員減少來港，租金津貼亦減少，豪宅物業租賃市場首當其衝，相信即使增加豪宅物業的差餉，於其租賃需求減少下，並不具備將有關差餉加諸於租客的條件，豪宅租金相信不受影響。而且新一份財案將寬減全年四季差餉，此消彼長下，相信差餉新累進制對樓市影響不大。

至於中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指，措施影響輕微，限於豪宅。根據中原地產新簽租約統計，今年年租55萬元以上的租賃比例錄6.3%。豪宅租盤數量有限，佔整體市場的比例很低，連續4年佔比低於一成，預計新措施徵收差餉影響範圍很窄。而年租55萬元或以下的租賃比例則佔93.7%。另外，公司業主及收租單位不獲差餉寬減，寬減措施不是恒常的。物業收租卻是穩定收入，故此對中小型收租單位影響很低，收租主要看回報率。

土地供應

陳永傑說，2022/23年度賣地計劃共有十三幅住宅用地及四幅商業用地，加上鐵路物業發展、私人發展和重建及市區重建局項目，預計全年的潛在土地供應可興建約18,000個單位。陳永傑指，2021年一手住宅物業成交登記17,469宗，每年18,000個私人住宅供應，剛好滿足市場需求，相信穩定的土地供應有助樓市健康發展。