am專訪｜憂土地收入減拖慢發展劉勵超︰倘停推地會釋悲觀訊息

樓市不景，去年6幅地流標，今季更暫停推住宅地，港府原預計本年度約850億元賣地收入勢無法達標。地政總署前署長劉勵超接受《am730》訪問時指，預料未來3至5年政府賣地收入減少，差餉和釐印稅亦受影響，將減慢基建發展和市區重建等，並估計政府會推出小量具吸引力的住宅地，因若長期停售，將向市場釋出悲觀訊息。記者︰曾偉龍

政府去年至少有6幅土地流標，有會計界推算本年度賣地收入將較原預計的約850億元，減少619億元，擴大本年度財赤。劉勵超指，高地價收入一直是政府的主要收入來源，同時帶動差餉、釐印稅和補地價收入，支持香港政府財政，「如果半個世紀以來，香港冇咗同房屋土地有關嘅稅收，香港會否發展成今天嘅城市？」

料未來3至5年賣地收入持續少

但過去一年土地連番流標，政府今季更是自2010/11年度主動賣地以來首季停推住宅用地。參考政府數據，2021/22年度地價收入佔政府總收入達20.6%，至2022/23年度有關比例已大減至11.2%。有關收入會撥入基本工程儲備基金，用作發展基建，劉勵超稱，若香港賣地「唔賺錢」，首先影響基建發展，繼而影響政府發展社會民生福利，料未來3至5年賣地收入少的情況持續。

政府現金流漸見緊絀，有意見指政府應以「先北都、後交椅洲」步調發展兩個大型項目，劉勵超認為，兩個項目推展階段不同，若程序順利，交椅洲人工島可比北部都會區的最後部分更早完工，但交椅洲計劃仍須通過環評，時間表仍有變數，而根據過去經驗，即使地價回落，亦不應該停止造地，故現時無理由叫停兩個計劃。

政府設立「大型發展項目融資辦公室」為交椅洲計劃等項目考慮不同融資方案，劉勵超相信，交椅洲計劃最終需要透過發債集資，但現時經濟不佳，「未必有人買」，若現金流出現問題，便會減慢交椅洲發展步伐，「多有多做，少有少做」。

地價下跌，劉勵超認為，市區重建速度將受阻，故市建局亦提出轉移地積比和一地多用等方法，增加重建價值，但他相信市區地價「跌極有限」，現時政府推動小區重建，並放寬強拍門檻，料有助市區重建，「小區發展，唔使做牙籤樓，可塑性會好啲」。

政府今季停推住宅地，發展局長甯漢豪表明市場氣氛欠佳，會研究拆細較大幅的地皮出售，增加投標誘因。劉勵超認為，政府不希望賤賣土地，但難連續兩季停推住宅地，否則或損長遠的私樓供應，並向市場釋出悲觀的訊息。

料推少量吸引力較高地皮

他指，政府很快要公布下一季賣地計劃，「拖唔到幾耐，下季之前好難有乜嘢戲劇性改變」，故估計政府會推出少量吸引力較高的地皮，讓發展商投標，但政府手上以新界地為主，市區靚地數量很少，故數量亦不會大，如要改善新界土地的條件，亦要「基建先行」，開闢道路，則回到政府財政問題，亦需要時間。至於將大地皮拆細出售，他質疑效果未必很大，「係咪有咁多地可以拆細？始終地大就易開則(效益較高)」。
他又指，發展商目前手上有數千伙私樓「貨尾」單位，同樣面對不想賤賣的問題，但發展商需要資金回籠，始終要推售單位。

指未來5年難言「興」外資觀感短期難扭轉

地價高低與經濟活動息息相關，地政總署前署長劉勵超指，外圍環境不佳，香港經濟難以獨善其身，面對美國為首的西方社會制裁，港府盡力解說也只是事倍功半，因歐美市場和國際投資者對香港在政治上的負面觀感很難以改變。

劉勵超又認為，疫情期間很多經濟活動和國際企業總部遷到新加坡，「長期攞唔攞得返，好難講，但三五年內睇唔到有乜吸引力將有關公司扯返嚟」。他續指疫下很多外國人從香港撤退，未必是因為外國政府對香港的制裁或對評估香港風險而離開。他認為，「地價和經濟未來5年難言『興』，故香港需要提高自身競爭力，自然可吸引投資，帶動商業和住宅物業需求。

香港樓市未來數年預料受壓，劉勵超強調，政府須吸取過去教訓，不可停止造地和發展，「(港府)97年前係有錢，宣布『八萬五』後外圍就冧；宣布北都交椅洲(時)政府財政係好，宣布後就唔好，如果當年堅持到『八萬五』係好，但講到尾係錢問題」。他認為，香港開埠後經歷多次起跌，城市長線人口會增加，必然有土地需求，故須繼續造地，若社會未有需求，仍可作土地儲備，加上公屋有的剛性需求，也可考慮增加公屋比例，「過渡屋、簡約公屋只係用嚟止咳，好過用咁貴嘅止咳水」。

現時地產商資產負債比率令人關注，劉勵超稱，發展商和金融監管制度較當年成熟，「香港發展商做咗好多年，唔會讓自己陷於險境……唔似碧桂園、恒大(爆煲)借錢多，因為內地銀行手鬆，香港有壓測，睇得好緊」。

認為未來樓市不會跳崖式下跌

香港經歷過97年、03年、08年經濟危機，出現負資產慘況，劉認為未來樓市不會跳崖式下跌，因港人較當年成熟，早前移民潮導致樓市受壓，「賣樓移民」會轉趨穩定，而香港作為國家「示範單位」，十四五規劃中亦包括香港，「香港呢個窗櫥唔會倒」。他相信，港府和發展商未來10年的重點都在「穩定」，政府高土地收入的局面短期內不會再現，但若能依計劃在未來10年推3,300公頃土地，可以穩定到樓價。他續指，土地增加，地價降至合理水平，由賣地數量大達致「高土地收入」結果，樓價亦會因應發展商銷售策略，可在競爭下薄利多銷，有利樓價穩定。