林鄭發表施政報告，雖然淋淋糝糝有220項政策措施，但絕大多數其實都不過是人口增加、貧富懸殊日益嚴重，而在社福部分作出相應擴張、遠水不能救近火之舉。真能令所有市民直接受惠的，大概就只剩每月300元增加至400元的車船津貼了。然而相比起來，更多人注目的，反而是一連串協助港人置業措施。當中立刻衝擊市場的，即為大幅放寬600至1,000萬首置按揭至八至九成。
或許已有很多人記不起來，其實在十多廿年前，高成數按揭一直是市場的「常識」：先不要說地產商透過財技，一手樓連「先住後供、免供一年」、十成按揭也能做到。而在回歸後樓市開始萎縮之時，政府亦曾透過「按揭保險計劃」，將九成、九成半按揭逐步推廣至各種二手樓交易。這種寬鬆的樓宇政策，一直至2009年樓市開始出現升勢之際，才開始逐步收緊，最後再演變至施政報告前，首置九成按揭只限於400萬以下物業、600至1,000萬物業的按揭上限更被限制至六成。
雖然有人批評政府放寬按揭成數此舉為「暴力托市」，但客觀而言，目前的樓宇按揭措施卻早已於現實環境脫節。一個核心家庭要住得舒適一點，要求一個四五百呎的單位絕不過分；然而以德福花園這個老牌屋苑為例，一個四百多呎的單位基本都要六百幾萬以上，若要求再大一點的居住空間，就只能找一些更殘舊、隨時往隱藏嚴重維修問題的舊樓。即使如此，在舊有制度下，購買六七百萬以上的單位就要準二百多萬首期，這可是年薪百萬的家庭也不容易立刻籌到的一筆鉅款。
結果目前中產能夠置業的方法，就只有以下三種：第一是選用地產商透過財技推出的「呼吸Plan」，以延後按揭還款負擔作為代價，換取較低成數的首期。然而一旦往後收入不如預期增加、又或是息口急升，則隨時在別無選擇下只能斷供。亦因「呼吸Plan」只限於一手樓提供，結果亦嚴重拉遠了新樓和二手樓之間的差價，造成就算能上車都只能買入納米樓。
第二則是接受現實先買400萬以下物業「揸手」。然而今時今日400萬以下的選擇，大概就只剩「溶溶爛爛」的舊樓或連納米樓都不如的龍床盤，所以也有不少急於上樓的中產家庭是先買一棟不打算入住的單位收租，然後自己再另租一個單位，好歹也先享受資產升值的好處，往後再作觀望。假若既不想申請「呼吸Plan」，又不想屈就於龍床盤或舊樓，那就只剩餘第三個選項：「靠父幹」了。實在不能責怪現在傳媒報道的「發奮上樓」故事背後，幾乎都必然有一個富爸爸，因為沒有家人支持，根本沒人會相信現在的青年有能力上樓──而當置業的先決條件，由個人努力奮鬥扭曲成誰的家底夠厚，那一種絕望很自然就成為社會動亂的根源。
中產的儲蓄目標變得近在眼前
如今施政報告放寬首置按揭成數，至少從階級矛盾角度而言，是一種撥亂反正。800萬物業由過往的320萬首期一減而成80萬，對很多中產來說遙不可及的儲蓄目標就變得近在眼前；此外600至800萬二手物業價格同步上揚是必然結果，但至少不用再受制地產商如同高利貸的「呼吸Plan」。同時很多人批評政府以增加保費為代價，取消壓力測試也有其道理，因為800萬物業的收入門檻差不多7萬壓低至不足6萬，對很多年輕夫婦來說，這已足以成為天堂與地獄的分界線。我身邊在林鄭發表施政報告後保持沈默的一群，都是一班曾經歷過上車之苦、又或仍苦苦未能上車的中產朋友。他們的感受，也是那些完全無望上車的中下階層所不能體會的。
可是上述的評論，只是從中產置業的角度出發，而未有顧及整體社會利益。過往政府與銀行之所以堅拒增加樓宇按揭成數，除了不欲樓價進一步上升以外，也是考慮到金融風險問題。坊間不少評論員都說只要樓市下跌一成，九成按揭的業主就會變成負資產了，其實只要還有供款能力，負資產並不可怕，可怕只在於在樓價下跌通常都伴隨著經濟不景。當收入再也不能負擔供款時，負資產人士就會發覺，他的唯二選擇就只剩下主動賣樓或被銀行收樓，而結果必然是在資不抵債下欠下鉅款破產──這種絕望在當年沙士的時候，已不知迫了多少中產燒炭自殺。
近年香港業主供斷物業的比率高達六成，低成數按揭雖然阻斷了不少中產上車之路，但即使日後樓價下跌，大部分業主仍有足夠財政實力安身立命。可如今600至1,000萬物業的首置按揭被大幅放寬，再加上豁免壓力測試，感覺上就有如回歸後樓市萎縮、沙士樓市崩潰前夕：大量對逆市毫無抵抗能力的新買家進入市場，面對毫不明朗的經濟前景，只要一個大浪打來，即能造成骨牌效應式崩潰。
受惠首置按揭放寬的新業主從簽字一刻起，你就只能求神拜佛往後三十年社會穩定、樓市持續向好──所以有陰謀論說，政府放寬按揭是把年輕中產染成藍絲，也非空穴來風。因為現在買樓，基本上就是把自己和維穩建制派這條大船綁在一起，走也走不掉了。
文：Henryporter(博客無神論者的巴別塔作者、面書www.facebook.com/henryporterbabel)
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