隔山買牛│境外置業投訴倍增有代理憑漢字解讀日本樓書消委會倡銷一手境外物業代理須持牌

近年港人因投資及移民等各種原因而對境外置業需求日增，衍生的投訴也隨之增加，自2019年起，消委會收到相關投訴逐年上升，今年首8月接獲投訴已有106宗，較2019年的37宗增近2倍；個案平均損失約36.8萬元。消委會剛完成的境外置業研究發現，部分境外物業廣告內容含糊及誤導，甚至有代理不懂日文卻稱可憑日文中的漢字解讀日本樓書等，建議當局規定所有從事銷售香港境外一手物業代理須領牌及加強各項監管。

消委會指，不論大灣區發展、全球利率偏低等原因，港人境外置業需求日益增加，預期趨勢持續。2017年至今年8月，會方收到境外物業投訴個案共261宗，個案平均損失約36.8萬元，最高申索額涉87萬元，涉及珠海一個「爛尾樓」；而涉及物業平均價值約180萬元。今年「隔海買住宅」的最高索償金額個案涉英國爛尾樓，爭議金額約8.5萬英鎊(約91萬港元)、總樓價為16.4萬英鎊(約175萬港元)。而非住宅物業則涉內地置業，同一樓盤涉及80宗投訴，總爭議金額為980萬港元。投訴性質包括錯誤或失實陳述，例如地址錯誤、高估樓價致無法承造所需按揭、銷售手法及延誤或爛尾等。

銷售境外物業可豁免持牌

調查指出，據目前《地產代理條例》，僅處理境外物業的地產代理或營業員可豁免持牌。銷售海外「樓花」時，持牌代理和營業員須作盡職審查，提供書面法律意見及相關銷售文件，亦要規管廣告及宣傳內容，但同樣無牌經紀及境外發展商卻不受規管。消委會並指，持牌地產代理也可聘用非持牌營業員推銷境外物業，對消費者造成混淆，非持牌代理或營業員也可以無牌聲明免責，削弱消費者保障。

放蛇揭代理睇日本銷售書靠估

消委會透過神秘顧客走訪20商戶，當中分別19個代理及1個發展商，打探合共36個境外樓盤。消委會主席林定國(圖)指，調查中有非持牌營業員提供過時資訊，在6月推銷年初落成的樓花，但同時又指聲稱將新建第二層，令人不解。總幹事黃鳳嫺又分享，有不諳日文的營業員提供僅印載日文的銷售書，被問及樓書內容時，竟稱「根據我(代理)咁多年賣日本樓經驗，從一啲漢字估到入面講乜。」

不少廣告涉嫌誇大誤導

分析苦主「中伏」原因及經過，九成投訴個案涉及地產代理，當中63%涉及非持牌代理、93%在港交易，苦主75%是從本港報章廣告獲悉境外物業項目，亦有70%曾參加展銷會或代理籌辦的講座。消委會檢視去年11月至12月期間，印刷媒體、線上平台和電視合共約1,300則有關境外物業銷售廣告，發現不少廣告涉嫌誇大誤導，例如有聲稱提供免息分期貸款、標榜租金保證或不切實際的回報率等，亦有聲稱置業為海外移民捷徑。部分項目更可能屬集體投資計劃，若未得到證監會授權或認可，銷售這類產品或觸犯《證券及期貨條例》。另外，調查發現三成半地產代理印刷廣告無列明無牌聲明、僅約兩成半廣告提供牌照號碼、一成印刷模糊等，問題多多。

促加強監管設冷靜期

消委會統計主要問題出於一手境外物業，因涉及消費者較多，尤其「樓花」，建議修訂條例，規定所有境外一手住宅地產代理或營業員須領牌受監管、要求持牌代理承擔資料披露及廣告宣傳法定責任、加強監管代理資料披露及廣告內容、就留位費設不少於7日冷靜期，以及按需要強制只准持牌代理或營業員銷售境外一手樓。林定國補充，消費者目前要自保，要多發問，但強調問題包羅萬有，今次調查報告目的希望代理商「唔好等人問」，承擔主動披露各項資料責任，「過到自己嗰關」，包括有否向發展商收佣金，做好代理原本的工作。

業界：願意配合立法規管

利嘉閣地產總裁廖偉強指，預期海外物業銷售愈來愈盛行，海外盤源也希望在港推銷，目前毋須領牌做法下，任何人也能銷售，長遠而言，要求代理及營業員領牌銷售一手境外物業有助監管更理想。他不認為落實要求對代理商帶來困難，舉例約20年前代理銷售本地物業也毋須持牌，目前已有逾4萬名持牌經紀，若法例有要求規管，業界會配合；雖未統計有多少名非持牌境外物業代理，但相信數目不多。對於運作影響，他指按需要，可調配本地物業銷售營業員轉售境外物業，對代理商不構成增加成本。

他認同境外物業銷售複雜，透露即使未落實發牌制度，公司本身已就不同境外物業市場為營業員培訓，包括各地稅制、條例等，又會與當地發展商職員及律師合作，向顧客提供專業意見及相關資訊，相信落實發牌制度，有助確保從業員質素，也能令顧客對市場有信心。