2022-06-22 14:58:43

按息走勢｜中原料美國下次加息後 H按將封頂

港匯持續弱勢，金管局自5月13日凌晨起已13度接錢，共資957億元。中原按揭董事總經理王美鳳表示，美國在本月中加息0.75厘後，港美息差進一步拉闊，再次引發套息交易及金管局被動入市，香港銀行體系結餘將於本周五跌至2,417.8億元。在美息上升、銀行結餘減少等因素影響下，與樓按相關1個月拆息今天升至0.71厘，以巿場按息低至H加1.3厘計，H按息已升至2厘，市場按息由5月約1.5厘，升至現時為2.01厘，加幅0.51厘，每100萬元按揭額之每月供款增加約250元(30年還款期計)。

王美鳳表示，即使1個月港元拆息已升至0.7厘，與美息差幅仍接近1厘，港美息差仍闊下，估計仍會吸引套息交易以致銀行結餘繼續收縮，短期內1個月拆息將升至0.8厘，若結合半年結季節性因素，1個月拆息或升至1厘水平。由於美國已很大機會於7月底議息會議後進一步加息，屆時港美息差將再次拉闊，繼而引發套息活動及本港銀行體系結餘進一步收縮，屆時港元拆息將逐步升穿1.2厘，以市場主流H按息H加1.3厘計，H按息將觸及現時封頂息率2.5厘。

現時本港H按為主流之按息約為2.01厘，而H按普遍設有以最優惠利率(P)按為基準之封頂息率(現為2.5厘)，換句話說，即使拆息上升，P上升前按息仍會低於封頂息率即2.5厘。

供款佔入息比率或升至41%

她續指，若按息升至封頂息率即2.5厘，對比5月按息1.5厘之加幅為1厘，每100萬元按揭額計(30年期)，每月供款增加約500元或14.5%。現時供樓人士在樓按措施及供款壓力測試下之防守力高，現時按揭借款人的平均「供款佔入息比率」僅約36%，以現時按息及30年期計，若按息升至2.5厘，「供款佔入息比率」將升至41%，若按息升至3%，「供款佔入息比率」升至43.5%，仍屬健康低水平；加上政府今年放寬按保樓價上限推出「財爺PLAN」，有效為置業人士降低首期負擔，相信供樓利息上升對樓市實質影響不大。