2024-01-13 10:00:00

仲量聯行：凍倉租金溢價可達三至五成 2030年投資額料突破20億美元

仲量聯行指出，凍倉設施的回報穩健，租金水平亦高於其他資產類別，料將繼續為亞太區提供具吸引力的長期投資機會。隨著投資者追求投資組合多元化，並捕捉用家對更專門設施的需求，預計目前至2030年的亞太區凍倉投資額可望突破20億美元（約156億港元），遠超2021年的最高金額9.48億美元。

凍倉投資2021年開始降溫

儘管凍倉資產的交易量較2021年的最高水平有所縮減，仲量聯行認為從現在到2030年將有多項因素帶動凍倉資產投資回升。具體而言，凍倉行業較其他資產類別具有更高穩定性，加上使用凍倉存放易腐產品和藥物的持續需求，料將備受投資者垂青。此外，凍倉資產的租賃契約吸引，租金通常高於標準物流及工業設施，而且租期較長，亦將吸引具有前瞻思維的投資者。

根據仲量聯行的分析，過去12個月凍倉行業的交易活動有所放緩。利率上升和隨之上漲的資本成本等外圍因素，均使地產投資相比其他市場的吸引力普遍較低。仲量聯行亞太區供應鏈與物流解決方案高級董事Ben Horner表示，凍倉投資從2021年開始降溫，但未曾達到頂峰。從消費模式的結構性變化，到線上消費模式的轉變以及各種宏觀經濟影響等一系列因素，將吸引更專業、資深的投資者，帶動凍倉市場實現長期可持續增長。

新投資者將自設平台或注資現有凍倉營運商

疫情期間，香港消費者改為選用網購和送貨服務購買新鮮農產品及肉類，使香港對凍倉的需求激增，即使疫情過後仍然持續，惟本地缺乏現代凍倉設施和配送中心，難以滿足市場需求。有鑑於此，本地及海外投資者均熱衷投資凍倉行業，尤其是將現存倉庫改建為高品質凍倉設施。事實上，相比傳統的乾貨倉庫，凍倉的租金溢價可達30%至50%不等，回報相當可觀。

仲量聯行香港資本市場部工業地產主管翁加田表示，考慮到凍倉行業的基本面和持續增長前景，投資者仍然積極物色具有改建潛力的物業。我們預計，本地及海外的新投資者將尋求自設平台或注資現有凍倉專業營運商。然而，由於不少現有工業大廈乃為輕工業製造而非倉庫和物流用途而建，故尋找適合改建的工業大廈仍存挑戰。只有具備大型樓面、逾5米高樓底、每平方呎逾200磅樓面負重能力以及足夠貨物裝卸空間的大廈，才能滿足現今營運商的需求。

人口結構與宏觀經濟利好亞太凍倉市場

宏觀經濟的影響亦將塑造亞太區凍倉行業的未來投資需求。亞太區擁有龐大的中產人口，加上經濟快速增長，收入水平不斷提高，預計將支持消費水平持續上升。亞太區於2013年至2022年的私人消費錄得強勁的年複合增長率4.1%，預計於2023年至2025年的增速將加快至4.7%。

此外，亞洲於2019年至2022年的雜貨配送收入增長超過一倍，由920億美元增至2,690億美元，預計到2025年將增至4,530億美元，年複合增長率為19.1%。同時，全球第三方物流市場於2022年的價值為5,564億美元，亞太區佔其中約三分之一，預計於2023年至2027年的年複合增長率將達4.9%，領先美國（2.1%）和歐洲（2.2%）。