大灣區樓市｜內地或鬆房策置業宜趁早

上月底中央政治局會議首次提出「內地房地產供求關係發生重大變化」，市場人士解讀，內地當前的房地產政策或有進一步放寬空間，如參考價、限購、限貸等。雖然當前內地物業市場氣氛仍較審慎，但發展商為改善現金流，一般會容許有較大議價空間，若有閒錢，或為退休作準備，現時未嘗不是入市好時機。

(撰文：麥子)

一線城市購房政策有放寬空間

上月24日，中共中央政治局會議召開，會議指出，要切實防範化解重點領域風險，適應內地房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，更好滿足居民剛性及改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

事實上，自去年以來，三、四線及非核心二線城市的「四限」政策已基本放鬆，核心二線城市限購、限售等政策亦有所放寬，首套房貸利率亦大幅下降；上月初，中國人民銀行及國家金融監督管理總局去年發布的房地產金融16條中部分政策進行延期。行業分析師認為，政治局會議後，一線及強二線城市的購房政策或有放鬆空間，預視大灣區內一線城市廣州、深圳及區內其他二線城市將會受惠。

人幣貶值港人北上消費受惠

6月份中原大灣區指數報120.86點，按月跌0.6%，上半年則升5.5%，在9+2城市中，6月廣州及深圳皆創今年最大跌幅，分別下跌3.2%及3.1%，拖累大灣區指數結束四連升。而香港及澳門受港元兌人民幣上升的因素影響，指數同創今年新高，分別為112.19及97.76，或反映因人民幣年內貶值較大，港人北上置業及消費亦受惠。

內地置業除了要懂得如何選擇樓盤，慎選有經驗、實力發展商外，還要檢視樓盤開售時是否具備相關文件，即五書二證；同時宜實地視察樓盤周邊環境、基礎設施及配套等情況，避免出現爛尾樓或樓盤淪為鬼城等問題。若物業需要進行按揭貸款，亦要留意當中涉及的細節。

中港兩地物業貸款基準有別

目前內地置業除了可向內地銀行申請物業貸款外，香港本地銀行亦有提供相關服務。內地銀行住房貸款以人民幣為單位，貸款息率按內地貸款市場報價利率(LPR)加點值計算，其中5年期LPR為個人住房貸款及中長期貸款利率的重要定價基準，按人行授權全國銀行間同業拆借中心公布，上月5年期LPR為4.2厘。內地銀行選擇多，但相關手續及文件簽署需於內地進行，若文件不齊中港兩地再走一趟很費時。

港申請內地物業貸款需壓測

本港銀行提供的內地物按揭則相對較為簡單，申請按揭手續可全部於港進行，惟需留意本地銀行受金管局條例規管，客戶申請內地物業按揭時亦需接受壓力測試，貸款為港幣，申請獲批後資金再會轉換成人民幣，需留意匯市波動的影響。至於貸款利率方面，一般為最優惠利率(P)減一定點子，現時一般為P減1.25厘至P減2厘不等，以大型銀行最新P為5.875厘計，即介乎3.875厘至4.625厘。貸款年期最長可達30年。不過，若美國聯儲局繼續調高息率，P亦有機會上調，令按揭息率上升。

內地發展商在樓盤發售時，一般均會提供合作的銀行名單，買家可視乎本身需要，自行選擇內地或香港銀行申請按揭貸款。具體申請詳情，下期待續。