海外樓市專題｜英國另類物業：退休住房

英國政府鼓勵當地人上車置業，推出不少住房計劃，除了首次置業計劃(First time buyer)及共享產權(Shared Ownership)的房屋外，還有另類的物業，例如退休住房(retirement housing)，主要是針對長者的住房計劃，申請者需要年滿55歲或60歲英國公民，港人在BNO「5+1」後，便可成為英國公民。大多數退休住房為租賃業權(lease hold)的物業，租賃年期為99年或125年，另外新建的退休物業也有999年的租約。

(撰文︰Wendy全球樓行)

養老式自置物業設個人護理服務

不少手上有資金的長者希望晚年入住服務較為周全的退休物業，除了在自置物業中生活，又可結識同齡的新朋友、上興趣班或修讀課程，住綜合大樓比其獨自生活更安全，物業管理亦可以提供個人護理，甚至是全天候護理亦可，情況類似香港的護老院等，但是香港大多以月租形式，英國卻可以購入單位自住。至於盤源方面，可以在各大屋網上搜尋。

租賃業權轉售難需時長管理費不菲

由於為租賃業權，土地擁有人(freeholder)會提供管理服務，藉此向承租人收取定期的管理服務費，尤其是在經常提供額外服務的退休住房。當中的服務包括，院內有一名物業經理並會提供協助及服務，同時管理包括維護和清潔公共區域，例如走廊、電梯、公共休息室、室內及室外場地等。還有物業的結構、外部和公共區域的維修和保養及建築物保險。例如一房公寓，每年可能需支付1,500英鎊至3,000英鎊的管理費用。另外長者可以通過申請養老金抵銷相關的服務費用。

不過，購買退休住房都有代價，例如比較難出售，而且所費不菲。退休住房樓價通常比公開市場上的相同物業更貴；而雖然24小時提供服務，但並非所有退休住房均有醫療服務，即使提供也會額外收費。

由於是養老院，相關單位通常較難出售，主要因為這類物業轉售的目標買家是55歲及以上人士，可能需要很長時間才能出售，最終售價可能遠低於預期、甚至蝕本，甚至長者離世後，部分物業更成為處理遺產的家庭成員的負擔。

按揭受限設還息不還本方案

至於申請方法是向退休住房經理協會(Association of Retirement Housing Managers，ARHM)查詢。至於長者申請按揭方面，大部分銀行不會向超過特定年齡借款人提供按揭貸款，在英國申請按揭最高年齡通常為65至70歲，還款年齡最遲為70至85歲。即使是已退休人士，也需要向銀行出示收入證明，例如股票或其他投資獲利及養老金等。

另外，也有部分長者因年齡限制難以獲得主流抵押貸款，會選擇「退休還息不還本」按揭(retirement interest-only mortgage, RIO)，情況類近「還息不還本」按揭的「退休版本」，目前這類貸款申請只提供給55歲或60歲以上人士，但是申請者需要證明有能力償還每月供款利息。

如果是申請RIO按揭，最少擁有50%的產權，換言之借貸成數為50%，如果償還本金及利息，則可以借貸65%。若是RIO按揭，每月償還固定不變的貸款利息，直到申請人去世前或需要接受長期護理之前，也不必償還本金。假設申請人離世，銀行會將物業賣出，從中收取貸款金額，剩餘部分或有可能作為遺產部分傳給子女。