2022-07-28 18:44:45

海外樓市｜再詳解英國按揭！年齡利息文件收費四方面有咩限制？

不少港人投資英國物業，會先二按港樓，再full pay英國樓，然而以cash buy買入的英國樓存在不少風險，另外亦有直接為英國物業承造按揭，但手續確是比香港繁複。去年8月本欄探討了英國三類按揭及壓力測試後，今日再詳細探討四項當地按揭其他要求，包括年齡限制、利率分別、所需文件及收費。

在英國承造按揭大致分為投資按揭(Buy To Let)及自住按揭(Buy To Live)，若身在香港投資者以買樓出租為目的，必定選擇Buy To Let，該按揭局限物業只可出租，不可自住，亦不可租予家人，因為銀行已假設不會向親人收取租金。由於是出租物業，一般而言銀行主要以物業預計租金收入作為批出按揭的條件。

年齡限60歲以下兩條件可延長

買家入紙申請銀行按揭(中小型銀行及財務機構除外)的年齡為18歲至60歲以下，一般超過60歲，銀行或拒絕申請。但要留意，英國申請按揭計算的是出生年份，並非月份，即使是12月31日生日，在踏入該年1月1日時已當60歲，銀行有權不再接納申請。

一般銀行貸款年期最多借到65歲，除非申請人僱主可撰寫信證明，將會聘請申請人至70歲、甚至更長時間，按揭年期便有可能延長至70歲或以上；或是，有證明就業機構的退休年齡並非65歲，在這方面，自僱人士可以較靈活應變。

固定息每數年續簽形同電話plan

英國銀行目前可承造按揭成數為50%至75%，海外人士Buy To Let的按揭年利率為3厘至5.5厘，如果未來加息，供樓負擔亦會加重。一般英國物業按揭年期亦可達25年，但劃分固定利息2、3和5年，年期愈長、按揭息率愈高，即是每2、3或5年重新挑選一個新的按揭計劃，續簽並非重新再申請按揭，而是簡單續簽即可。

概念猶如轉電話plan，申請者不會因現時利率優惠，鎖死以後25年的利率，而是每隔2至5年，重新審視市面上是否有更優惠的利率，而決定是否續約，當然如果申請者沒有續約，銀行的open term利息較貴，例如固定利息兩年是3厘，open term有機會加至5厘，目的是希望客人續約，當然在合約期滿後，客人是可以自由轉換其他銀行。但如果在合約期內轉換其他銀行是會有罰息的，罰息情況或金額因應不同銀行而定。

在香港一般是優惠新客戶，但在英國則是優惠舊客戶，例如新客戶承做按揭，市場利率為4厘，舊客戶重新續約保留按揭可能會是3.5厘，分分鐘即是比市場利率更優惠。

不止稅單申請者需提供公司信

至於申請英國按揭所需要的文件，包括有效護照副本、糧單、銀行月結單、貸款月結單及資金來源。現在大部分的銀行機構，是需要申請者提供有效的公司信(employment reference letter)，當中內容包括列明現時職位，入職年期及現時薪金。

不少申請者覺得提供稅單為更有效證明，但是對於英國人來說，稅單是過去式，糧單上因為沒有負責的人名，他們需要有人「孭飛」證明申請者是否其真正的員工，在新冠肺炎疫情前銀行亦大多會突擊打電話給出信人去證實申請者的就職狀況。如果未能提供有效的公司信，或需向財務機構申請按揭，利率會必定較高。

無回贈反收取申請及估價費

在香港申請按揭是不用付費，更可賺取現金回贈、超市禮券等，但是在英國卻是恰恰相反，銀行會收取數個費用。包括按揭申請費約300至500英鎊(約2,866至4,777港元)，其次是物業估價費用，約為物業樓價的0.3%至0.5%，當然二手估價不足可選擇不成交，但是一手物業若估價不足需要自己「抬錢」，另外還有銀行服務費，為批出按揭貸款的1%至2%。除了銀行收取的費用外，還有物業的查冊及土地註冊、律師費、家居保險代理費用及印花稅等，約為買入樓價的8%至10%。