日本2020年房地產總投資額中，外國投資者佔34%。(資料圖片)
受惠旅遊業蓬勃反彈，加上日圓匯率及息口低水，近年不少海外買家對投資日本物業蠢蠢欲動。有日本代理指，近月不少香港、台灣、韓國及內地人等，在大阪、東京及北海道參觀物業，但目前鎖匙盤不多，由於當地樓市熾熱，部分業主不願等待買家3個月按揭申請期才出貨，傾向覓full paid(全額付款)買家。
強勁旅遊業及文化吸引海外投資者進駐日本，日本國土交通省《2020年度海外投資者調查報告》的資料顯示，大多數海外投資者在2009年全球金融危機前就開始投資日本房地產；2020年正值疫情期間，當地包括項目開發、土地收購、房地產上市公司股票收購等的房地產總投資額，達4萬億日圓(約2,096億港元)，當中外國投資者佔34%，為2009年金融危機以來的最高水平。若以海外投資者地區劃分，北美佔59%，其次是亞洲佔27%，歐洲佔14%。
日圓匯率及息口低水，不少海外買家有意投資日本物業。(資料圖片)
海外樓市｜沒收入信貸紀錄 銀行拒批按揭
一般而言，香港人在日本沒有任何信貸、收入及交稅紀錄，在購買第一層物業通常銀行不會批出按揭，買家需要用現金全額購買，所以香港投資者大多購買70萬至100萬元物業，方便可以full paid負擔。
然而有部分物業仍可以申請按揭貸款，尤其是高樓層的塔樓型新樓樓花較容易獲批，一般可以批出五至七成按揭。根據日本銀行說法，申請按揭物業樓價需要超過5,700萬日圓(約300萬港元)，借貸金額最少1,000萬日圓(約52.3萬港元)，物業需要符合新耐震標準，即是1981年之後建好的物業。
海外樓市｜日銀行港設分行 可助轉按套現
銀行會對每個物業進行估值及盡職審查，即使是購買新樓樓花，亦要逐個物業檢查透徹，才會考慮是否批出按揭。香港人普遍會選用Orix日本銀行申請當地按揭，Orix除了是日本在地的銀行，近年在香港亦有開設分行，申請人可以在港進行按揭貸款審查，如果有香港本地物業，亦可以在銀行進行轉按套現。當然，在香港本地銀行進行二按貸款會更為方便，不過值得留意是，香港樓價普遍下跌一至兩成，如果貿貿然轉按或需「抬錢」補差價，得不償失。
港人倘在日本沒有任何信貸、收入及交稅紀錄，銀行通常不會批出按揭。(資料圖片)
海外樓市｜入息每月最少3萬 需兩年稅單
目前申請日本物業的按揭貸款入息為每月最少3萬元，或年收入36萬元，銀行最主要評估申請者是否有能力償還貸款，另外亦會評估申請按揭貸款物業的租金收入。此外，申請者需要最少兩年稅單、公司在職證明，如未能即時提供在職證明，亦可以提供糧單，但之後都要候補在職證明。
然而，目前日本樓市十分熾熱，情況類似英國2021年，如果是優質地段樓盤，會出現同時十多個潛在買家競價的情況，不少日本業主不會等買家申請按揭、即3個月後才成交，通常傾向現金購買的買家。
撰文︰Wendy全球樓行
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