2023-01-12 20:19:28

海外樓市｜解構日本置業流程！稅制繁複計清支出免失預算

雖然日圓兌港元近月抽升近5%，但仍然低水，日本開關後不香港人及台灣人仍首選前往日本旅行，即使日本央行在去年12月突然「加息」，惟目前樓價上升，仍吸引不少投資者買入日本物業。假如在日本full pay置業，相比英國樓full pay更安全，主要是投資者多數買入二手中古物業，即使是投資樓花，現時很少日本發展商會爛尾，而二手物業在購買前也有持牌的宅建主任(即類似香港律師)為準買家詳盡解釋物業潛在風險。今期海外樓市就介紹日本置業流程。

加息無阻升市新建住宅兩年來首增

日本央行在去年12月將日本10年期國債孳息率在零水平上下波動的範圍，由0.25厘擴大至0.5厘，相當於加息，導致日圓急升。日圓匯率過去1個月抽升近5%，但對比過去1年仍跌逾12%。

對於日本樓價，日本不動產經濟研究所預測，今年東京圈1都3縣的新建住宅樓量將比去年預期增加4%或3.2萬伙，有望為兩年來首次增加。報告指，去年首11個月東京23區的樓價為8,230萬日圓(約488萬港元)，預計今年新建住宅樓的平均價格將受高價項目拉動，東京圈樓價將進一步上漲。

預備一成首期委托宅建主任驗樓

至於整個日本物業買樓流程方面，假設買家已選定心儀單位，便需要預備一份「買付申請書」給業主，例如樓價為1,000萬日圓(約56.9萬港元)，經議價後為980萬日圓(約55.8萬港元)，要在買付申請書上寫明，另外亦要列明是香港人身份，包括香港住址及姓名，再排隊出Offer。但是不得不提，一般日本人不想太麻煩，又怕與外國人溝通不良，故大部分寧願選擇賣給本地的日本人，故才有海外經紀行在中間做連接。

當然近年日本業主亦陸續接受海外買家，如果對方同意買賣，海外買家需要預備樓價一成首期，同時委托持牌的宅建主任進行驗樓，宅建主任必須針對購買的不動產做詳細的解說，例如物業的標示、相關法令的種類和限制、付款約定及違約罰則等重要資訊，更重要的是檢查購買物業是否事故單位，有沒有曾經遲收租的紀錄等，隨後會出一份重要事項說明書(類似驗樓報告)及買賣契約書。

若雙方都同意後會安排視像會議，再作詳細講解物業，令買家清楚購買的資產有甚麼問題，之後才交付訂金給業主。一般在買付申請書出offer後7至10日簽約，需要繳付一成首期，約1個月後繳付尾數。如需承造按揭付了一成訂金後，再等銀行按揭批核，一般成交期為兩個月。

涉登記費房產稅經紀佣金印紙稅

此外，購買日本樓除首期外，亦有一定的支出及稅項成本。與香港相比，日本稅制較繁複，早年不時有投資者錯計買日本樓稅款，導致回報比預期低。

海外買家買日本樓涉及的稅款及雜費大約為樓價的8%至10%，當中包括一次性稅項，登記費佔樓價約2%、房產取得稅佔樓價約3%、經紀佣金3%、印紙稅(即釐印費)約在1萬至54萬日圓(約569港元至3萬港元)之間，視乎物業格價而定。例如最多港人投資的價位1,000萬至5,000萬日圓(約56.9至284萬港元)以下，印紙稅為1萬日圓。