第一太平戴維斯預測，2024年核心街舖和優質購物中心租金將分別下降5至10%。(資料圖片)
第一太平戴維斯最新發表的2024年7月香港零售租賃市場報告指出，香港零售市場最近出現下滑，不單與本地居民北上旅遊大幅增加有關，更有其他結構性轉變影響。
香港零售市場最近出現下滑，與此同時，香港居民北上消費人數大幅上升。今年上半年每月平均達720萬人次，較2023年上半年的390萬人次大幅增加。有多個因素造成這個趨勢，包括大灣區交通連接更加便捷、深圳的零售和餐飲價格具吸引力，以及山姆會員店和Costco(開市客)等大型零售商提供廉價日用品。
儘管北上消費人數增加確實影響本地零售市場，但還有其他結構性因素影響。值得注意的是，2023年的出境旅遊總人數為7,220萬人次，僅達2018年高峰的78%。與此同時，訪港旅客人數回升至3,400萬，稍高於2018年的一半水平。這表示北上旅遊的趨勢在新冠疫情之前就已出現。因此，將零售市場表現不佳只歸因於北上旅遊大增，可能過於簡單化。
港幣因高息而大幅升值，訪港旅客的消費則下降了48%。(資料圖片)
多重結構性因素影響零售市場
香港零售業面臨的結構性因素不僅僅是北上消費大增。另一個關鍵原因是港幣因高息而大幅升值，過去兩年對主要貨幣升值10-30%。這導致更多本地居民選擇出國旅遊消費，而訪港旅客的消費則下降了48%(2018年至2023年)。
此外，香港經歷了大規模的年輕及中產階層人才(20至39歲)人士流失，過去四年有超過20萬人永久離港。這對本地零售消費造成重大打擊。對於留在香港的中產階層，由於利率急升導致按揭費用上升，可支配收入下降超過20%。在這樣的環境下，提供更實惠的零售、餐飲和娛樂選擇的深圳新購物商場，能吸引想維持生活水平的本地中產階層。
大量新零售空間的湧入，同時本地及訪港人士消費下降，以及一些過度依賴疫情期間補貼的商家無法持續營運，將導致零售和餐飲業出現一波結業潮。(資料圖片)
零售及餐飲業料繼續出現結業潮
香港零售市場預計未來數年仍競爭激烈，直到2026年及以後，將有超過1000萬方呎的新商場落成。大量新零售空間的湧入，同時本地及訪港人士消費下降，以及一些過度依賴疫情期間補貼的商家無法持續營運，將導致零售和餐飲業出現一波結業潮。這些挑戰也反映在租金上，核心街舖租金環比下降1.8%，旺角更大幅下降5%，以及主要購物中心租金下跌3.4%。展望未來，第一太平戴維斯預測，2024年核心街舖和優質購物中心租金將分別下降5至10%。
第一太平戴維斯香港研究及顧問諮詢部董事湯卓軒表示，自 2023 年下半年以來，香港居民北上消費出現了顯著增長。雖然相當一部分潛在零售支出已轉移到華南地區，但香港本地零售市場還發生了其他結構性變化，這是近期零售市道低迷的根本原因。
第一太平戴維斯香港商舖部資深董事陳澤鳴指出，香港政府正在實施振興本地零售業的舉措，包括擴大個人遊計畫和舉辦大型活動以吸引更多遊客。然而，這些影響需要時間，預計至少在2024年剩餘時間，零售市場將面臨本地和遊客消費模式結構性轉變的持續挑戰。