減少因估值下足而令上會困難及增加首期差額的負擔，減低因上會問題而面臨撻訂風險。(資料圖片)
中原按揭董事總經理王美鳳歡迎金管局將按揭放寬措施涵蓋範圍擴大至2024年2月28日前已簽訂的臨時買賣合約，相信有關擴大生效期的調整即時幫助尤其一兩年前選用建築期付款而現時準備上會的樓花買家，基於按揭成數同步放寬而順利上會，減少因估值下足而令上會困難及增加首期差額的負擔，減低因上會問題而面臨撻訂風險。
王美鳳指，樓價自2021年高位下跌約24%，而當中一至兩年前買入樓花並選用建期的買家，若現時準備申請按揭上會，或因樓價已下跌10%至20%而出現估價不足，由於銀行計算按揭成數以樓價及估值低者為準，當估值下跌，意味實質按揭成數下降，買家需增加首期差額方可上會。現時擴大放寬按揭生效期後，例如超過1,000萬元樓價的按揭成數可由過往五成提高至高達七成，即使估值下跌兩成，買家仍有機會基於按揭成數提高而無需補付首期差額而順利上會，避免因手頭資金不足而面臨違約風險。
買家或無需補付大額首期差額
她稱，例如買家於2022年以1,500萬元買入一手樓花單位，現時估值下跌15%至1,275萬元，擴大放寬按揭生效期前，根據當時簽署臨約日期，買家可造按揭成數為估值五成，買家可造按揭金額由750萬元降至637.5萬元，買家須補首期差額112.5萬元，若未能解決首期差額或面臨撻訂風險；現時擴大放寬按揭生效期後，自用物業銀行按揭成數高達七成，按保樓價範圍亦提高，上述例子的買家有機會獲銀行根據估值批出高達七成按揭即892.5萬元，買家無需面對補付大額首期差額的問題。
此外，金管局亦微調其他相關的監管要求：(1) 簡化以資產水平計算借款能力的方法；及 (2) 在計算借款人的「供款與入息比率」時，投資物業的租金收入的扣減率由至少三成回復至至少兩成的參考水平。王美鳳指出，由於放寬按揭後買樓收租人士、又或以資產水平審批的按揭申請人隨之增加，有關監管要求的微調更有助按揭申請人減低上會困難度，藉着持有資產又或租金收入較順利入市及上會。
王美鳳提醒，由於現時銀行樓按取態不盡相同，審批呎度亦可能出現分別，銀行仍會根據按揭申請個案的不同因素包括物業估值、物業質素狀況及借款人的還款能力、信貸紀錄、物業用途、是否多套房按揭以及與銀行之關係等因素批出實質按揭成數，借款人在申請按揭前可先行瞭解銀行的基本審批準則。
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