樓價下調，開放式單位樓價更較2年前歷史高位跌超過兩成。(資料圖片)
細價樓易上車，尤其是開放式單位，屬較低門檻的置業選擇。不過，在樓市持續下行的情況下，開放式單位樓價，已較2年前歷史高位跌超過兩成。中原地產研究部高級聯席董事楊明儀表示，在放寬按揭之前，開放式單位盛行，但隨著2022年2月政府進一步放寬按揭保險樓價上限 (俗稱「波叔Plan」)後，市民買樓的首期負擔減少，導致這類開放式單位吸引力下降，樓價已較2021年歷史高位跌逾兩成。
樓價再跌 開放式戶蝕幅料再高
該行資料指，在2018至2020年買入的開放式一手私人住宅轉售帳面蝕讓比例約50%，平均蝕讓幅度達12.8%，蝕幅是4種房型中最高。如樓價再進一步向下，相信開放式單位的蝕讓比例及幅度，有機會被推高。數字顯示，2018至2020年買入的一手私人住宅合共45,314伙，其中二手轉售(截至2023年10月31日)有2,265個，整體轉售宗數比例錄5.0%。
若以房型計，一房的轉售比例最高，錄6.5%，其次為開放式，錄5.2%，兩房及三房或以上的轉售比例，均少於半成，而房型愈大，轉售比例愈低。而整體一手私人住宅轉售中，有逾四成錄得帳面蝕讓，平均蝕讓幅度為10.2%，當中開放式一手單位轉售有一半屬蝕讓，蝕讓比例較整體大市為高，其平均蝕讓幅度錄12.8%，蝕幅明顯高於大市及其他房型類別。
此外，開放式一手單位轉售蝕讓宗數最多及平均蝕讓幅度最高的5個項目，新界佔3個，分別為屯門弦海、屯門菁雋及元朗峻巒2期C - Park Yoho Milano，港島有1個為西營盤瑧蓺，而九龍佔1個屬油塘海傲灣。當中，瑧蓺錄12宗蝕讓屬最多，平均蝕幅22.0%。而該5個項目蝕讓幅度最高的10個開放式單位中，有9個是於2023年轉售，由於2023年樓市下行，樓價重回2017年水平，加上政府進一步放寬按揭保險樓價上限，影響4至5年前高價買入開放式單位的業主需蝕讓沽出。
西營盤瑧璈發展商為新世界及恒地，於2017年4月入伙。(資料圖片)
瑧蓺高層開放戶 4年蒸發535萬
至於蝕幅最高的個案是瑧蓺高層J室，單位實用面積221方呎，原業主於2018年10月以1,025.2萬元一手買入單位，當時呎價高達46,389元，持貨4年後，於2023年8月以490萬元沽出，呎價回落至22,172元，帳面蝕535.2萬元或52.2%。
日出康城LP6、Malibu一房賺幅高
獲利方面，2018至2020年買入的一房一手單位，轉售帳面獲利比例錄63%，高於整體大市的56%，其平均獲利幅度為13.5%，亦較大市的11.8%高，賺幅是4種房型中最高。至於一房一手單位轉售獲利宗數最多及平均獲利幅度最高的5個項目，主要集中九龍區、佔3個，分別是將軍澳日出康城6期LP6、將軍澳日出康城5期A Malibu及土瓜灣Downtown 38，新界有2個為元朗蝶翠峰5期 尚悅‧嶺及荃灣映日灣，而港島則未有樓盤入榜。當中，LP6錄114宗獲利最多，平均賺幅21.5%。
將軍澳日出康城6期LP6，於2020年5月入伙，屋苑不少單位可享有海景。(資料圖片)
LP6低層一房 3年升值逾四成
上述5個項目獲利幅度最高的10個一房單位中，有8個於2021年轉售。因為2021年樓價處於高水平兼創新高，所以在這段期間沽貨的業主，能夠賺取高利潤。而獲利幅度最高的個案為日出康城6期LP6第5座低層G室，實用面積305方呎，原業主於2018年10月以448.8萬元一手買入單位，當時呎價14,715元，持貨3年於2021年11月以638萬元售出，呎價上升至20,918元，帳面賺189.2萬元或42.2%。
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