【HOUSE730搵樓大本營】居屋躋身自由市場補地價利弊大拆解

雖然新冠肺炎疫情肆虐，不過今年上半年居屋交投持續活躍，政府數據顯示今年上半年二手居屋買賣合約登記(計及居屋自由市場及第二市場)宗數，較去年下半年增加三成，達到2,467宗。居屋交投熾熱，業主難免心思思，盤算一下是否適宜放租甚至出售。

不過，無論放租或於自由市場放售，居屋業主都需要先向政府補地價，當中動輒過百萬港元，絕非少數目，業主補價前宜衡量單位樓齡及附近配套，估計單位於自由市場買賣是否物有所值。

首先要考慮的是樓齡問題，在房委會三十年擔保期的限制下，樓齡超過二十年的居屋單位，本身較難獲批九成樓按，變相削弱了綠表及白表客可以用低首期上車的優勢。倘若將單位直接補地價，當做私人樓宇出售，反而可以將出售對象擴大至一般未能符合白表入息資格的買家。例如市區盤鑽石山的龍蟠苑，樓齡達三十年，在第二市場難以做到高成數按揭，該盤的業主大多已經補地價將居屋單位於私人市場放售。

相反，若是近年才出售的新公營房屋，補地價的需要較低。例如於2013年發售的青衣綠悠雅苑，由於樓齡新，綠白表客可做高成數樓按，所以絕少業主會補地價放售，由2018年至今的成交幾乎「清一色」屬未補地價成交。

另外，補地價前宜先考慮單位的地區及配套等基本因素，是否能夠吸引私人買家。因為單位一旦補地價後，目標買家便不再是綠表白表客，而是自由市場上一批收入較高的買家。若果居屋單位位置較偏遠或是處老化社區，又或是屬於單幢的居屋，都會較難吸引私樓買家。此時一動不如一靜，繼續留守居屋二手市場，反而可以爭取讓綠表白表客趁低價上車。

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