一手搶客消耗大二手再生受挫折

反映二手樓價的中原城市領先指數連跌4周，令不少人都感到有點意外。原因是這段時間交投量仍相當大，樓價甚少在交投量大的情況下，作這麼大的調整。

原因是這段時間的交投量大量集中在一手市場，而一手市場卻是一種消耗性的市場，不像二手市場有再生性的延續能力。

二手市場的成交，往往可生生不息，賣方收到錢後，就得把原先自住的房屋交給買家，就會有需要在市場上另找居所，變成市場上的新需求。這樣市場就會一浪接一浪地延續起來。

一手市場的交易很不一樣。買家向發展商付出樓價後，發展商要麽把錢拿去還銀行的貸款，要麽拿錢去買地建新屋，發展商是不會變成市場上的新買家。如是令一手市場的成交具有消耗性。發展商每賣出一個單位，市場上就少一個買家，買家怎能不買少見少？

撤辣至今已三個月，三月份一手市場的交投量激增到4,176宗，四月份已跌至1,851宗，跌了一半有多，五月份雖尚未完結，估計最多亦不外1,500宗。跌幅雖有收窄，但依然在跌。如果發展商去貨的意欲不減的話，六月份二手市場仍會受壓。二手樓價可能還會進一步下跌，很有機會出現年中樓價低於年頭樓價的情況。如果下半年沒有新的利好消息，那我原先的預測︰「年尾樓價會高於年頭」，就可能落空。

不過，到今天為止，我仍不打算修正我的預測，我認為，本港的經濟情況有好轉跡象，無論進出口數字，還是GDP增長，都比預期中好，加上股市交投暢旺，資金有重回香港之勢，一些投行的分析員已開始修正前些時的悲觀看法。

與此同時，我又看到租賃市場的交投相當活躍。我們公司在五月促成的租約是二手買賣合約的2.37倍；顯示香港的房屋需求仍大，只是沒有全部在買賣上反映出來，而是有相當一部分轉了去租賃市場。

這種發展已推動租金在樓價下跌的情況下仍能持續上升，令租金回報率變得愈來愈吸引。這種發展既可能吸引投資者入市，亦會促使有住屋需求的人棄租轉買。如果美息在下半年開始回落的話，即使幅度不大，對樓價也會有利好的刺激作用。此之所以，我至今仍不打算放棄我對本港住宅樓價「年尾價會高過年頭價」的預測。