樓市跌勢加劇全年可跌20%

上周公布的中原城市領先指數，按周跌了1.5%，連跌了六周，跌到只有162.31點，創五年來的新低。

自年初以來，中原城市領先指數已跌了12.1%。若果與去年八月的歷史高位191.34點計，樓市已從高位下跌了15.2%；不但跌了樓市第一條臨界線10%，而且正向樓市第二條臨界線20%邁進。年內跌破的概率很高。

稱跌10%與跌20%為跌至樓市的臨界線，原因並非它們是「齊頭數」，而是因為樓價在800萬元以下的樓宇可做九成按揭，樓價跌破一成，在高位時買入這類細價樓的人，就會落入負資產的境地。

由於樓價在800萬元至1,000萬元的樓宇可做八成按揭，樓價跌破兩成，在高位買入這類樓宇的人，亦會陷入負資產的境地，變成資不抵債。

幸好，香港銀行對以住宅樓宇做按揭的貸款人，都厚愛有加。只要他們繼續定期還息還本，銀行是不會要求貸款人補差額的。若果銀行無情，一發現貸款者已變成負資產，就把物業收回強拍，那樓價就會跌得更急，臨界線的存在就會顯得更為明顯。

不過，資不抵債始終是一個重要的心理關口，因為這代表這類小業主的資產已跌到一無所有，只餘欠債。有人可能會選擇長痛不如短痛，把樓宇賣掉算數；以免將來要抬錢去贖樓，才能把樓宇賣掉。小業主的這種取態，足以產生連鎖反應，令樓價的跌勢加劇。

現實是樓價已從高位下跌超過10%，陷入負資產的小業主將會愈來愈多。如果又遇到經濟不景，失業率上升，那就會有斷供的情況出現，導致銀行非採取行動不可。到銀主盤也明顯增加時，樓市的跌勢就會進入自我完成的階段。即是說，樓價愈跌，就愈多人變成負資產；愈多人變成負資產，就愈多人想壯士斷臂，以割掉虧損；於是又造成樓價進一步下跌。

這種趨勢現在已漸見明顯，導致各區樓價的跌幅在十月份突然加快。尤其是一些熱門的屋苑，如太古城、沙田第一城等，單月已跌了10%以上。個別極端的例子更跌近兩成。這種情況相信會進一步向較冷門的地區蔓延。

據前線經紀的估計，單是十月份，住宅樓價已跌了4%。如果政府不及時推出穩定樓價的措施，第四季樓價的跌幅就可以等同前三季跌幅的總和，導致2022年的全年樓價可以跌逾20%。

若然真的出現這樣的跌幅，足以引起市場的恐慌，並形成金融風險。政府宜第一時間推出穩定樓價的措施，以免樓價跌勢失控。辦法可以是：(i)撤銷全部三項非正常的印花稅；(ii)重啟投資移民；(iii)容許市民動用自己的強積金的一半，用作買樓自住。這些措施不一定一次過推出，但亦應該一早宣之於口，以起理性預期的效果。