樓市轉靜首置地也流標

地政總署日前公布，由於發展商的出價未如理想，荃灣油柑頭的「港人首置地」的標書未獲政府接納；政府決定把這個項目交房協接手，不再另行招標予私人發展商參與。

據說，私人發展商對這個項目並不積極，收到的標書只有一份，且出價不高。有人說，出現這種情況的原因，是這個項目是純首置用途，不似之前的安達臣道項目那樣，有部分可作私人發展，讓發展商有更多的利潤空間。

我認為這應該不是流標的主要原因。過往的很多私人參建的居屋發展計劃，大部分都是不含私人住宅的純居屋發展(商業用途的部分另計)，但這都沒有妨礙私人發展商參與的積極性。相反，發展商對混合式的發展卻常有微言，認為會拖累一起發展的私人住宅樓價。

我認為首置地流標原因與近期其他私人用地流標的原因相差不遠，都是因為樓市前景有隱憂所造成。歷史顯示，居屋的銷情是一樣會受到私人市場的市況影響的。過去，曾有居屋賣來賣去都賣不出，政府惟有容許參建發展商把銷售對象開放到不符合買居屋要求的普通市民，以免參建的發展商血本無歸。

此外，過去亦有由房委會發展的居屋，因市道太差，被政府改作公屋出租，反映發展資助性房屋亦不等如一定賺硬。近期，香港的房地產市場有醞釀轉角的跡象，發展商自然會在落標時相對保守。

只可惜，政府的反應似乎慢了一些，沒有及時調整油柑頭首置地的起碼價。否則，難得有私人發展商肯承擔，那就無謂叫房協去啃「豬頭骨」了。

現實是，私人市場的樓價正在下跌，很難估計到油柑頭港人首置項目開盤時，私人市場的樓價會跌到甚麼水平。而這個項目的售價，卻只能按私人市場樓價的八成來制訂。屆時，油柑頭項目出售所得收益，能否支付項目建築費與發展項目的行政費用，也是一個未知之數。正是由於這種風險的存在，油柑頭項目才會受到發展商冷待。

其實，這類港人首置項目的資助對象，是收入高過申請居屋要求的夾心階層。他們在樓價高企時或許在置業上有一定的困難，但只要樓價作了一定的調整，他們就有條件自行在私人市場置業，毋須政府出手資助。

現實是政府給他們的資助，亦不過是按市價打八折而已。只要私人市場樓價能夠從高位回落20%，那這類首置項目的社會功能已大部分消散。

因此，與其把油柑頭的土地轉交房協去發展港人首置房，不如把這塊土地改為私人住宅，以增加私人住宅市場的供應。私人市場的供應增加了之後，樓價自然會進一步向下調整，或者一樣可以達到八折出售的效果。