發展商起樓速度視乎樓價。(資料圖片)
在學術界，姚松炎不過是小人物，並不值得周顯大師牛刀殺雞，出手宰殺，問題在於，第一，他的樣子太像《食神》開場時史提芬周手下的廚師，看著不順眼，二來他的那篇《請用科學證明樓價高企的原因》碰巧被我看到了，為免浪費白看了，唯有出手用科學證明和教訓一下這位「學者」及議員。
首先，姚文說的：「房產理論中著名的DiPasquale-Wheaton模型早已指出，樓價才是主宰房屋供應量的成因，當開發商預期發展樓宇可以獲利，在利益推動行為的人性驅使下，當樓價預期繼續上升，勢必導致房屋供應量上升，相反當樓價預期下跌，房屋供應量也會自然減少。」
查實DiPasquale-Wheaton模型說的是「施工速度」(construction)，而不是土地供應。簡單點說，如果樓價高，發展商起樓的速度便快一點，如果樓價低，發展商便起得慢一點，這當然是人所共知的常識。問題在於，發展商的調校施工速度，只是短期效應，他們總不能買地回來，20年才建成。因此，DiPasquale-Wheaton 模型只有在短期管用，長期則不適用，這是常識，不過，姚卻完全不識，甚至連construction和land supply也搞不清。
姚又說：「根據Glindro et al. (2007)就亞太區內多個地區(包括香港)的大型綜合研究發現：土地供應指標的系數為『正』，驗證結果與理論預測相違背，增加土地供應從長遠而言，並未對房價起壓抑作用。退一步講，這可能反映相反的因果影響，即提高房價反而激勵開發商構建更多新的住宅物業項目。」
首先要糾正一個低級錯誤，姚引用的本段並非出自2007年的論文《Are Asia-Pacific Housing Prices Too High For Comfort》，而是同一班作者在2009年刊登的《Determinants of house prices in nine Asia-Pacific economies》，研究了1993年至2006年的9個經濟體/3個城市的地產市道，研究了多項變數：GDP、人口、按揭比率、通脹率、利率、其他資產價格等等，當然還少不得供應量。至於為何會得出「樓價高/低會提高/減低供應量」的結論？730萬香港人都知道，1997年樓價高，董建華推出「八萬五」，2004年樓價低，港府便採用勾地政策了。因此，姚松炎完全是倒果為因！