投機者的作用有好也有壞

轉眼間，2023年又即將完結，筆者跟業內朋友在討論明年市場情況，幾乎所有人對商廈走勢都不樂觀，一方面是不少外資縮減在港規模，也受到「在家工作」影響，寫字樓需求減少；相反這兩年香港中區核心寫字樓供應卻大幅增加，整體甲級寫字樓空置率升至近13%，乃10多年來新高，租金今年也已跌超過5%，前景頗為暗淡！

不過，在大家一致看淡情況下，卻發現近期有不少商廈大手成交，最引人注目包括李寧(2331)向恒基地產購入港匯東整棟商廈，令李寧被投資界批評運用資金欠佳，股價一夜間下跌14%，蒸發80億元市值。大家會問李寧為何要購入物業？筆者相信價錢便宜是最大原因，港匯東在北角的繁華地段，以全幢樓面計成交呎價只是1.5萬元，5年前同一地段恒地也曾售出整棟商廈，呎價是3萬元，5年間呎價跌了一半。基於同樣原因，本地財團榮興集團也斥資5.11億元，購入北角金輪天地整棟商廈，相對於原業主5年前的8億元購入價，也下跌了四成。另外，中環中心67樓也以呎價2.7萬元成交，估計也比5年前下跌了近一半。

在一個自由及有效率的市場，即使資產被看淡，只要足夠便宜，便能吸引投機者進場，在經濟學上來說，有成交價就為市場合理分配資源提供訊息。相反，香港的住宅市場，政府人為地加了不少「辣招」，差不多所有投機者被驅逐出市場，結果當樓市下跌時，沒有投機者調節市場，成交價隨時會「超跌」，例如最近西貢溱喬一棟豪華別墅，2008年原業主從發展商以5,000萬元購入，今年變成銀主貨，由於大額成交量極少，結果最近才以2,830萬元賣出，成交價比15年前還要下跌超過40%。

除豪宅外，一些市區單幢樓也因成交量少，而令成交價下跌得厲害，例如黃大仙富佑大廈剛以232.23萬元成交253方呎的一房單位，相比原業主2014年時285萬元的入市價，持貨9年也蝕了近20%。在市場缺乏成交量之下，不但急售的業主需要大幅減價，而發展商也因缺乏招標，令其暫緩發展計劃，本港最近多幅地皮流標，也是最好的例證！

當然，投機者也會在升市時，令資產價格上升的速度加快，造成一般用家難與其競爭，炒家卻不勞而獲的感覺！其實投機者有做對，也有做錯的機會，他們只是看風駛艃，真正的原因是供應不足，只趕絕投資者樓價也不會因而下跌，香港近年的住宅市場也是最佳的例證！

投機者有其功用，也有壞的政治影響，但政府不能只以炒家為代罪羔羊，必須解決供應不足的根本原因，當樓市下跌時也要及時調整「辣招」，否則市場秩序就難以恢復，長遠對市場也是不利！