樓市供應「短加長減」存量減少築底回升

蛇年伊始，再次祝願蛇年百業興旺、經濟騰飛、人人安居樂業，業界普遍對今年樓市走勢看俏，即使去年整體新盤成交已大幅回升，不過展望蛇年的新盤市場，大部分發展商對今年樓市投下信心的一票。元宵節尚未來臨，已有多個新盤展開推盤攻勢，日前已有發展商率先以「頭炮喜動價」推盤，以貼近二手市價推出新盤，蛇是智慧的象徵亦充滿生命力，以矯捷、靈巧見稱，相信蛇年新盤市場勢必百花齊放。

樓市供應的爭拗近日鬧得熱哄哄，有業界指出以落成量為準以統計每年的房屋供應，是沿用近半個世紀的統計方法，不過早於20年前，政府開始以私人住宅一手市場供應作統計，當中包括已落成已仍未售出的單位數目、建築中而仍未預售的單位，即建築中單位減去已預售的單位數目，已批出或已更改土地用途可隨時動工的潛在供應，有關的統計可以籠統地推算未來3至4年發展商可供出售的單位。

無可否認，市場潛在供應與每年新盤落成量是完全不同的概念，兩者中間有能有重疊的地方，不能相提並論及直接比較，或者我們可以透過存量(shock concept)、流量(flow concept)的概念來梳理有關問題，首先市場潛在供應是一個存量概念(shock concept)，意思是指某一個時間點的存量，換言之在截至某一日的市場潛在可供出售的單位供應，至於落成量則屬於流量概念(flow concept)，是指一段時間內的發生數量，每年新盤落成量就是指在過去一年內最得入伙紙的新盤數目，兩者是一個截然不同的數字。

總括而言，無論是以潛在供應或是落成量來統計，長遠新盤供應正在減少。按政府最新公布，截至去年年底，未來3、4年間可提供的一手私人住宅供應達10.7萬伙，較去年首季的11.2萬伙稍為回落1.8%，至於落成量的計算，去年及今年是新盤落成的高峰期，按公布去年新盤落成量達24,300伙，較2023年的13,900伙大幅增加75%，2025年的預測供應量更高達24,387伙，不過隨著近年政府賣地減少，動工量大幅回落，預期26、27年的落成量將大幅回落，出現「短加長減」現象，短期仍會增加但長遠會大幅減少。因應潛在供應減少，未來落成量亦會減少，隨著蛇年新盤市場熱鬧，相信今年新盤存量勢必回落，有助整體樓市築底回升。