圖為屯門時代廣場。(資料圖片)
未生好像沒有寫過預測樓市文章，不過，近日在網上和一些業主談過，加上近日在市場感受到的氣氛，特意班門弄斧。
先進行利申，前幾年未生已購入一個高高的山的家和怪獸老婆自住，最近也再購入工廈單位作投資，兩者都有貸款在身，所以已是一位房奴。
老實說，就二手單位來看，如果不算「父幹」，一個人確實較難儲錢「上車」，除了首期外，主要受制於壓力測試，如果以買一層400萬元樓價而言，借九成按揭上車，月薪就需要35,740元，根據統計處數據，只有14%以上達到4萬元收入。但如果是兩口子的話，以統計處數據，如是大學生且工作數年，收入應不難通過壓力測試，只是首期上需時儲蓄，以作為「上車盤」的屯門市中心物業作例子，市價約在450萬元左右，估計首期連稅項雜費開支約在108.7萬元，如每人收入2萬元，假設1個月儲蓄一半，大約4.5年應該能達成計劃，還未計算兩口子日後收入上升及持續轉按獲得按揭回贈的效應，故未生認為，置業困難程度是被部分傳媒誇大了。只要有持之以恆的儲蓄計劃，其實樓市雖高，但仍屬於可以負擔。
至於樓市是否過熱，未生不敢評論，但卻認為是合理。以未生近期接觸到的情況，其實只要租金約在1萬元上下，基本上如非物業情況太差，租出絕非困難，如按正規借五成進行出租，其實租金已足夠填補供款有餘。如以上述提及兩口子情況，每月供款連管理費、差餉、水電雜費約1.5萬元，其實壓力也不算極重。
一般人擔心未來加息會影響樓市表現，但未生認為，因銀行壓力測試已經有包括3厘加息影響，加上在正規金融機構的借款會計算在壓力測試上，像1997年樓市爆煲時，一張糧單分別借多家銀行貸款置業已基本上不可能，故爆煲機會不大。因壓力測試是以薪金收入、租金及股息收入作基礎，故樓價應和香港人收入呈現正相關，以近期經濟表現良好及失業率維持極低水平而言，工資、租金收及股息收入估計會繼續上升，故如無不可預料事件，一般人可負擔樓價仍會向上，估計應高於調查加薪幅度的3.5%。
未生認為，香港樓市最大問題是和股市表現也屬正相關，如2008年、2015年股市大瀉，樓市也受過短期低潮，去年股市暢旺，也反過來刺激樓市。
以上一篇《狗呀！股市兵團！》指出，上半年股市保持穩定，下半年會有大波動的劇本，樓市於年底前會見短期高位，但如果以保持大波動平穩上升的話，似乎「樓爆」危機不大。至於更深層的供應及人口結構因素，因篇幅所限，未來有機會再和大家分享。