香港樓市潛在供應量的計算方法，近日惹來市場爭論。(資料圖片)
近日有兩位大哥對於潛在供應量有不同見解，甚至出現多少火藥味，而導火線是現樓是否屬於潛在供應量。以我的意見，如果現樓已經公開發售而又未能售出，一般叫貨尾單位，那些不能叫潛在供應量，而有一些現樓從未發售，那些或者可以叫潛在供應量。兩者分別就是已經公開發售的單位如果未能賣出，地產商可以自由出售；如果新樓單位從未公開發售，就一定要遵守新樓出售條例，要以抽籤或者招標形式發售，不能直接賣給買家。既然從未公開發售，叫潛在供應量亦無不可。
老友話我這個解釋好似戰國時代公孫龍所提出的白馬非馬，似是而非。根據政府公報，在未來2至4年，潛在供應量有10萬7千個，即是每年的潛在供應量有3萬5至2萬7個單位，供應實在是太多，老友沒留意，政府亦同時公報，潛在供應量當中包括2萬7千個貨尾單位，在未來2至4年，潛在供應量只有8萬個單位。兩位地產界大佬的爭拗亦是貨尾單位是不是潛在供應量，如果不是潛在供應量，就變成白馬非馬。
如果用馬非白馬比較容易解釋，現樓也是供應量一種，但並不是潛在供應量，就好似有10萬匹馬，當中有七成是白馬，其他是不同顏色的馬，不能對外宣稱有10萬匹白馬。因為馬非白馬，現樓是供應量，但並不是潛在供應量。
作者為紀惠集團副主席及行政總裁