發展商趁低吸納土地儲備預示樓價即將反彈？

2023年流標的東涌第106B區地皮重推，今年出現突破性發展。地政總署在今年2月19日宣布，位於東涌106B區的東涌市地段第55號的招標以6.02億元批予新鴻基地産(016)旗下的立堡有限公司，批租期為五十年。每方呎樓面地價約1,501元，較2011年7月28日同區的東涌市地段第36號「限呎地」以每呎2,704元出售的地價低出近四成。

東涌市地段第55號的地盤面積約10,648方米，指定作私人住宅用途。最低的樓面面積為22,361平方米，而最高的樓面面積可達37,268方米。根據賣地條款，中標者日後需自費為項目進行噪音評估，並確保項目於2030年9月或之前落成。值得留意的是，地皮曾於2023年招標，於當年10月截標時收到4份標書，但最終仍未售出。

項目中標公司指出，該項目將主要集中於中小型單位，預計總投資約為35億元。該地點擁有海景兼容易設計，並且交通便利，靠近港鐵站。將來附近生活配套充足，加上政府較上次放寬單位數目，令發展更靈活及迎合市場需要。

此反映出現時樓價或已觸底，促使各發展商趁機以低價吸納土地儲備，作長遠發展之用。是次東涌住宅地招標比較2011年東涌市地段第36號55A區地皮，該地段已於2016年重新發展為住宅項目東環，留意到本港樓價亦出現顯著變化。在2011年，差餉物業估價署樓價指數為181.1，而到2016年已上升至307.4，增幅達69.7%。

東涌重新發展的住宅項目於2015年1月開始預售，成交價範圍為410萬至750萬元，單位平均呎價格為每方呎12,000元。翻查2024年的成交紀錄，交易價格同2015年預售水平相似。即使東涌地區的樓價在2015年至2018年間大幅上升，但在2019年社會事件及疫情影響下，東涌樓價經歷調整。特別是疫情影響旅遊相關行業，而東涌地區一直以來深受飛行員和空中服務員等機場相關行業工作者歡迎，令東涌地區的需求減少。經過樓價波動後，2024年的成交價與2015年的水平相若，或許反映現時住宅價格已處於最低點，讓發展商有信心投得東涌地區的地皮。

鐵路伴隨著東涌社區的成長和蛻變，並將踏進新里程。東涌綫延綫於2023年5月動工，是港鐵(066)正在推展的多個新鐵路項目中首個動工的項目。項目預計於2029年竣工，進一步完善北大嶼山的鐵路及公共交通網絡，加強區內外的連繫，支持區內居住及就業人口長遠持續增長。該延伸線將提供約62,100個住宅單位，以容納約184,000名居民，並提供50萬方米的寫字樓空間和32.7萬方米的零售空間。

東涌延伸線亦涵蓋寫字樓及酒店發展，為旅客縮短交通時間，並吸引更多國際參展商參加位於大嶼山的亞洲國際博覽館的展覽活動。發展商預計在2030年9月之前完成東涌市地段第55號的新發展，這與東涌東、西站的啟用時間完美匹配。