私樓供應將減少賣地少不如不賣

發展局昨日公布今年1至3月賣地計劃，會推出東涌新市鎮106B區一幅臨海住宅地，預計可興建745個單位。同時，全年4個季度計及不同土地來源，預計合共提供8,340私人位宅單位，只是今年度供應目標的六成左右。這兩項數字反映政府應該檢討土地價格，現在可以大膽停止賣地，讓市場清楚掌握未來新樓供應減少的現實。

這幅東涌地亦是本財政年度最後一季賣地，有關土地並非本年度賣地計劃的土地，曾在2023年推出，最後「流標」收回。這次重新推出，不見得在土地運用條件上有很大的改變，市場環境比當時更加惡劣，發展商資金回籠困難，融資利息成本仍然高企，發展商大幅增加的投標價的機會很低。

如果這次再次流標，不單止無法幫助政府改善財政赤字，也會向市場釋放負面訊息。還不如立即宣布停止賣地一段時間，讓市場休養生息，等待市況好轉時才重新推出賣地，隨時會讓投標價格更接近政府的理想水平。

去年2月財政司長曾經提過今個財政年度會有330億元左右的土地收入，但目前知道只有40多億元。預算和實際收入的差距巨大，可說是史無前例。但其實現時土地價格仍然高於建築成本，如果建築成本繼續持續增加，不立即優化輸入外勞計劃，降低勞動成本。一旦樓宇住宅建築成本高於地價，發展商投地的意欲會更加低。

同時，政府原先預計本財年年度私人房屋土地供應目標約為13,200個單位，昨日發展局表示全年4個季度計及不同土地來源，預計只能合共提供8千多個私人位宅單位，僅是今年度供應目標的63%。這個預期和實際的差距，也直接反映未來私人樓宇供應會持續減少，樓宇價格也會因為供應減少而有所調整。

加上去年私人住宅落成的土地，其實是早年開發的。去年賣地未如理想，有關私人住宅供應減少的實際數字將會滯後，在未來幾年後才反映出來，到時候樓價或因此上升。有人或者認為到時可以加快出售土地，但是賣地到建成住宅需時甚久，政府設定的建築規例過於嚴格，部門審批程序冗長。再加上儘管政府加快拍賣土地，不等於私人發展商有資金和能力承接，從去年的賣地表現完全反映。所以，投資者需要明白私人樓宇供應的短缺，將會在未來幾年持續發生，應該及早按自己的處境準備。