香港住宅單位空置率為3.7%。(資料圖片)
樓市的KOL，包括了政客、評論員、大經紀及記者等等，在評論樓市時，幾乎全都犯了一個毛病，就是理論層次低劣，即是根本不知樓市為何物，只是憑常識和經驗的個人判斷，沒有深層次的知識和分析。
至於第二種人，可用朱凱廸、姚松炎這些新崛起的政客去做代表，他們的資料搜集得很詳細，一旦交起手來，單用統計數字已可把對手打得全無還手之力，然而，這種「統計學派」卻也永遠犯了統計學的毛病，就是如果理論錯誤，常識缺乏，統計數字得出來的答案，也永遠是錯的。這其中最有名的例子，就是死人最多的地方，是醫院，因此「結論」是，只要永遠不去醫院，便可以有效的減低死亡的機會了。
今日的題目，是空置率。因為近日看到了幾篇文章，都是講香港沒有居住問題，只有囤積問題，只因忽然有人發現了，原來香港的空置單位一共有4.2萬伙，空置率是3.7%，因此便用此來大造文章了，甚至連大陸人來香港買樓，也扯上了關係。
在自由市場，空置率是必然現象，裝修中，又或者是要交吉出售，second house，有人換樓會先買後賣，甚至是純粹炒作，都會造成空置。至於如何減少空置率，是另一課題，本文不論。
至於香港的空置率是不是很高，並不是無知之徒查查政府數據，便可以得到，因為這必須要有理論基礎，還要比較歷史數字，以及外國的數據，才可以得出客觀的答案。
講到空置率理論，第一是要細分為兩種，第一是自住空置率，第二則是出租空置率，前者通常數字比較低，後者通常數字比較高。但香港並沒有分開兩者，反正看統計數字的人也不明白，也就馬虎算了。
在全世界，自住空置率不會很高，普遍是1%至2%之間，但出租空置率則通常很高，英國是7%，美國是6.8%之間，金融海嘯時是10.5%，加拿大比較低，是3.5%，日本就高了，是雙位數字。
相比起來，香港的空置率並不算高，反而是正常水平。當然了，空置率的理論很多，例如說，和自置居所率有關，和法例有關，和泡沫狀況也有關，但這些，只懂看數字、不懂理論的文盲笨蛋等等，自然是不會明白的。