最近因事經常經過葵涌。有次因人生路不熟，誤打誤撞到達葵芳廣場，因時間尚早，故順便逛逛。該廣場前由領展(823)持有，其後在2017年11月連同16個商場一併以230億元出售予基匯資本，其中長城環亞控股(583)作為出資者之一，出資31.92億元，其後長城環亞再以全資收購葵芳廣場。
長城環亞控股持有葵芳廣場，圖為該公司網頁。
未生發現葵芳廣場位置其實不俗，在葵芳港鐵站旁邊商場上電梯走大約5分鐘即可抵達，且鄰近巴士站，交通尚算方便。現時租戶多為一些民生商舖，但由領展收購後未曾進行重大裝修，導致商場較殘舊，加上位於公屋屋邨附近，所以變得較為低檔。綜合長城環亞年報及收購通函，葵芳廣場資產在去年底估值16.8億元，除一個近5萬方呎商場及街市外，還有兩座停車場大廈，合計483個泊車位，去年6月中成功收購後，半年略多時間，已帶來3,500萬元收入，年化約6,500萬元，未計槓桿回報約3.8%，其實尚算不俗。
除以上物業外，長城環亞仍持有多項位於香港的寫字樓及工業物業，估值約20億元。年初有見長城環亞股東背景是四大國有資產管理公司，實力雄厚，加上其投資物業價值不錯及租金收入穩定增長，雖然金融業務或許未必平穩，已多時未有派息，但因股價持續下跌至帳面值半價，所以購入一手。當時未有考慮前赴股東會，但後來因為該股仍然不派發股息，同時有一個股東會在樓下舉行，故順便參加。
當日參加股東會的人數不算太多，主要是一班上了年紀的投資者，最特別是有一個年紀較大的外國人，看到他持有一手，可能早年在前身公司已買入並作長期持有。有部分投資者和未生有相同訴求，在會中表達對於公司估值低廉，不應贊成一般授權發行20%新股的看法，且要求公司將扣除物業升值的收益約1.8億元，建議分派50%，即分派大約5仙。公司稱，因為長城環亞現金不多，加上母公司在收購時給予提供大額墊款，所以獲得現金收益時，會考慮優先償還母公司貸款，利息支出1.21億元也只是「利疊利」記帳，並無實際支付現金款項，加上未來會改造葵芳廣場，需要大額資本開支，所以暫不考慮派息。
筆者又向管理層提出，香港投資者看得較為短線，所以派息才能於股價反映，加上很多退休投資者需要股息收入，故應詳細考慮派息建議。鑑於集團盈利有跳躍式增加，或許真的有機會改善派息政策，大家可以詳加留意。
財經Blogger，從小學起對股票已產生興趣，遍尋香港股票資料，賺錢的目的為找尋生活中美好的東西。
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