172公頃土地大辯論

問問大家：如果現在有一塊172公頃的土地任政府用，政府應否用來起樓？正如很多問題的答案，it depends。Depends on what？你可能會問。這視乎這塊地不起樓可以用來做甚麼。如果這塊地下面有石油，用之不盡，政府可因而不靠賣地也可以每年回水10萬元，加實施全民退休保障，政府還應否用這172公頃大的地來起樓？

當然，粉嶺高球場不是油田。不過，在這次土地大辯論當中，除了大談願景之外，我們還需要有數字有數據的討論。畢竟，這次大辯論關乎的是土地用途的選擇，牛頭角順嫂買菜都要格價，社會用地又怎可以隨口噏？

回到那172公頃的土地，假設那塊地要不繼續做高球場，要不用來起樓，再假設政府沒有其他地可供選擇，一個最簡單衡量是否收回高球場來起樓的方法，是把這172公頃土地作為高球場與用來起樓的價值作一個直接的比較。應該不會有人反對高球場的價值大部分都反映在其會籍的價值上。

有網媒最近報道，2,245個的不能轉讓的個人會籍(每個人值35萬元，另加20年的排隊時間)加上365個可供轉讓的公司會籍(每個價值高達1,600萬元)，這些會籍約共值70億元。即使再加上其他「不得不在粉嶺舉行的」高球賽事帶來的「界外效益」和一些疑似古樹的價值，高球場在粉嶺這塊地上的價值約100億元吧。

如果把這塊地起樓又值幾錢？政府的報告指出，如果全面發展整個高球場，172公頃的高球場可以起1.3萬個單位(很多人說這是低估了的數字)。以每個單位面積800方呎及呎價1萬元來計算，即使扣除每方呎4,000元的建築成本，這1.3萬個單位共值約600億元，遠超高球場的價值。

不過，我們不只有粉嶺高球場一個選項。要衡量是否收回高球場起樓，我們還需要看其他選項本身的價值。其中一個可能是郊野公園。

根據漁農署的數據，上年到郊野公園的遊客有1,300萬人次，假設遊客平均每次願意付1,000元的「入場費」(這純粹是假設，我不知是高估還是低估了遊客對郊野公園的需求)，那郊野公園每年總值是130億元，以年利率2厘計算，香港郊野公園的總現值為6,500億元。以172公頃只佔香港郊野公園總面積不到0.2%計，它作為郊野公園的價值不到20億元。

我不是說政府應該向郊野公園開刀而保留粉嶺高球場。一方面，土地供應專責小組提供的不只這兩個選項，另一方面，粉嶺高球場和172公頃的郊野公園是否值100億元和20億元，還需多作研究(郊野公園的遊客願意付多少入場費？高球賽事的「界外效益」有多少？)，但即使有長遠願景和化危為機的決心，我們還需要有具體數字來讓我們做出不太離譜的選擇。