新盤銷情改善 樓市醞釀有變

自從國家推出一連串的刺激經濟措施後，反應最強烈的是股市。恒指一度升越23,000點，成交更屢破歷史紀錄，最高單日逾6,200億港元。如是令到港股的表現比歐美股市還要出色。

有人擔心，股市上升純屬虛火，未必可以帶動實體經濟一同上升。不過，從零售業的反應來看，國慶黃金周期間，可謂是丁財兩旺。這相信與股市上升所產生的財富效應有一定的關係。業界相信，如果股市今後仍能保持興旺，成效會好過靠政府派消費券。

至於房地產市場，如果單看二手市場的樓價指數，升勢一點也不耀眼。上周四公布的中原城市領先指數，只較再上周微升了0.18%，好像完全不為股市所動。不過，這只是一種表像，其實，股市上升後，樓市的交投亦增加了很多。只是這些交投集中在一手市場，沒有對二手市場的成交發揮作用罷了。

出現這種情況是因為股市一轉好，二手市場的小業主就第一時間調高了要價；但一手市場的發展商，由於手上的庫存尚多，所以都沒有調高售價。有些新盤甚至願意以新低價開盤，令買家覺得一手樓的售價比二手樓還要筍。導致這兩周的市況主要是旺一手，而非旺二手。

不過，二手市場只是成交價沒有上升，交投量仍是上升了不少。以我們自己公司的統計，10月頭兩周的成交量，其實比9月頭兩周多了一個開有多。只是一手市場上的發展商大都沒有加價，以致二手市場的成交價亦多少受到一定的抑遏，相信要待發展商的庫存陸續得到消化之後，香港的樓價才會出現明顯的升幅。

細看一手市場的成交量，其實最差是8月份。8月份有31天，共賣了510個單位，平均每天賣16.45個單位。9月份有30天，共賣了741個單位，平均每天賣24.7個單位，但10月份只過了13天，已賣了1,310個單位，平均每天賣100.8個單位，售速是8月份的6.1倍。一手市場的成交量出現這麼大的變化，怎麼可以說樓市對減息與股升全無反應？

我今年初的時候就預言，樓市今年有三次峰迴路轉的機會。第一次是撤辣，成效有目共睹。第二次是減息，效果並不明顯；但減息會持續一段很長的時間，其影響力會逐漸發揮作用。第三次是中國的經濟成功擺脫下行的壓力，現在中國政府已開始著手部署，估計政策會陸續出台並在今年第四季之內就會初見成效。

自從美國啟動新一輪內減息周期後，中國會有更大的空間，利用不同的貨幣政策與財政政策，去調節中國的經濟，好的徵兆將陸續出現。屆時，港人對買樓的信心就會陸續恢復，連用家亦只租不買的情況應可扭轉。