私樓市場欠缺投資意欲社會代價不菲

據發展局日前公布，今年10月至12月(2024/25財政年度的第三季)政府只會推出一幅官地招標，這已是連續3個季度每季僅推出一幅住宅用地，這三幅土地的體量不大，合共只可建1,200個住宅單位。即使連同其他來源的供應(如地鐵上蓋)，本財政年度首三季度(2024年4月至12月)的總供應合起來才6,470伙，只及全年度供應目標13,200伙的49%。

發展局長甯漢豪承認，本財政年度供應可能無法達標。不過她強調，這是政府審時度勢的結果，惟推地的主導權仍在政府手中，市場毋須擔心。

其實，即使政府有推地的主導權，市場亦不一定有吸納的胃口。政府推出的土地若果沒有發展商肯接手興建，一樣沒法變成社會上的房屋供應。官員口中的推地主導權亦只能流於一句空話。所以，政府在審時度世後，還是選擇在今個財政年度少推一些土地為妙。

現實是發展商手上仍有不少庫存未能賣得出，發展商缺乏資金去吸納政府新推的土地。即使這些新推的土地找到發展商承接，成交價亦可能偏低。其產生的負面影響可能令港人更不願意入市買樓。此之所以，發展局寧願減少推地，亦不想把樓市弄得更加低迷。

現時，房地產市場的投資意欲不高，即使有住屋需求的用家，亦寧願租樓，而不想冒樓價持續下跌的風險去買樓。然而，如果沒有人買樓，市場上又何來有樓出租？結果，有限的租盤必然會導致租金節節上升。為此，選擇租樓的用家都得付出代價。

有人以為，發展商大可以把賣不出的貨尾拿來出租，就可增加租盤的供應，令租金不會升得太離譜。只是發展商若是被逼把貨尾出租而非出售，那他們投入到房地產發展項目的資金就沒法迅速回籠。這樣會局限發展商的發展能力，令社會的整體房屋供應減少，市民不但要交高租金，而且難望有改善居住環境的機會。

由此可見，一個缺乏投資意欲的社會是很可悲的。當用家也選擇租樓而不買樓的時候，那就要等租金回報率升到可positive carry以上的水平，即收到的租金要夠供樓有餘，那非自用的投資者才會有興趣買樓收租。

要達致這個境況，要麼租金得進一步上升，令市民花在住屋上的開支進一步上升，如是令生活質素難以提升；要麼是樓價進一步下跌，叫之前買了樓的小業主資產大量蒸發，即使不變負資產，亦會失去消費意欲與投資能力。社會將因此而失去動力。此外，樓價持續下跌，亦會叫政府不得不減少賣地，失去了一項重要的財政來源，影響政府為市民提供公共服務的能力。

由此可見，一個社會必須維持一定水平的投資意欲，才能有效地正常運作。否則，整個社會都得付出代價。