樂建居限制多 不改條款恐再流標

政府推出的私人興建資助出售房屋「樂建居」柴灣項目反應欠佳，只收到一份標書出價，最終因未達底價而於上周以流標收場。樂建居是前年施政報告提出的先導計劃，期望再次借助私人市場的力量興建多些居屋單位，但首個項目招標已經流標，反映樓市疲弱外，亦由於此項目限制多，條件對發展商來說並不吸引，所以反應冷淡。同期，沙田小瀝源另一幅住宅官地招標賣出，不少發展商都有入標。由此可見，雖然市況不明朗，發展商也會有興趣出手，只是樂建居不合胃口而已。

本來，今次項目地皮位於柴灣，鄰近地鐵站，可建樓面約44.8萬方呎，最少興建700伙，表面條件是有吸引力的；但其他附帶條件包括單位面積大小有規限，發展商須負責興建長者日間護理中心、行人天橋、平整地盤等，種種額外條件都需要發展商加大資金及時間的投入。

不過，最重要的是售價的限制。根據政府構思，樂建居將來單位售價定於市價六五折，買家有入息、資產及轉售等限制如同居屋，但有一點與以前的私人參建居屋不同，就是政府不會為貨尾「包底」，即政府不會向發展商悉數回購未能售出的單位，這對於發展商來說是增加了不少風險，萬一將來銷情不如理想，資金回籠便成問題。在商言商，在現今息口環境下，此種安排實在不能吸引發展商投資。

政府本來的如意算盤是，由私人發展商負責興建，可加快建屋進度，但卻在招標時加入不少對發展商不利的條件，增加項目風險，與原先目的背道而馳。如果市況好，政府就算加入多些額外要求也會有發展商願意一博，但目前發展商最大的課題是去庫存，以樂建居這一種條件複雜又高風險的項目，實在難以吸引人去投資。

政府面對財赤，於是將地皮發展的基建工程如地盤平整及興建道路設施等都交予私人發展商，節省政府支出，實屬無可厚非，但如此一來，發展商增加了資金投入等成本，同時必然增加承擔的風險。政度將風險轉嫁地產發展商，總得有個限度，否則最終發展商決定不入標，發展便回到原點，更對市場釋放出負面訊息，不利後市。樂建居計劃既然已經推出，不宜收回，當務之急是修改招標的條款，例如售樓折扣率，回購單位的可能性等，否則有可能又再流標，最終影響新單位供應。