減息後樓市已出現逆轉的苗頭

上周五(20/9)公布的中原城市領先指數(CCL)報137.09，按周升0.31%。升幅雖然不多，卻是9月份公布的三次CCL中第二次上升，形勢遠勝於8月份CCL連跌3周。 

必須指出的是，上周五公布的CCL，並非基於當日的成交，而是基於9/9至15/9簽定的正式買賣合約，反映的其實是26/8至1/9之間的市況。原因是簽正式買賣合約前，通常先會簽臨時買賣合約；簽臨時買賣合約的時間，才是洽商買賣條款達成協議的時間。因此上周公布的CCL，反映的應是26/8至1/9之間的市況。

現實是當時聯儲局尚未宣布減息，所以這個指數尚未能反映減息對樓市的影響。要真正了解減息對樓市的作用，還得看10月第二周之後公布的指數。

不過，即使從只能反映8月下旬市況的指數來看，市勢亦開始醞釀有變，由8月份的連跌3周，變成9月份3周中有2周是升的。反映直線下跌的趨向性已沒有之前那樣確定。

其實，中原地產除了有公布反映樓價的指數CCL之外，還有公布一項真正具有領先性的指數——中原經紀人指數(CSI)，只是傳媒較少報道罷了。

這個指數類似坊間聽得比較多的採購經理指數，反映的主要是前線經紀人對後市的信心。中原的做法是要經紀人每日使用公司的電腦系統時，都得先輸入自己看好還是看淡後市，以50%為枯榮的分界線。

中原經紀人指數上周報40.74，雖然仍在枯榮線之下，但已連升了5周，反映看好後市的經紀人正在增加。

經紀人的看法，當然有主觀成分，但這種主觀上的判斷卻是基於他們接觸客觀市場的感受。另一方面，經紀人對後市的觀感，亦會影響他們在銷售物業時的投入程度，並在一定的程度上影響後市的成交量與成交價。此之所以，經紀人對後市的看法具有一定的參考價值。

除此之外，中原地產還對銀行向按揭客戶提供的樓宇估價進行密切的監察，每周都有發表按這些估價的變動而統計出來的中原銀行估價指數，簡稱CVI。現時，這個指數已跌至19.06，反映銀行的估價中，近八成都是比上周低的。不過，這個指數雖低，卻在最近兩周出現反彈，沒有再像之前那樣，跌多升少。

從今次銀行第一時間就把優惠利率調低0.25%來推論，銀行對做樓宇按揭的積極性已見提高；否則銀行大可以繼續用舊的優惠利率作封頂利率，賺多一段時間息差，而不用讓全港有做按揭的小業主都第一時間可以分享減息的優惠。

樓宇買賣的資金，大部分是向銀行借貸得來的；只有當銀行的按揭政策轉趨積極的時候，樓市才有止跌回穩的基礎。