市弱時多做些按揭反而風險不大

有網紅批評我，在房地產市場不景氣的時候，還叫銀行多做些按揭；認為這樣會為銀行帶來更大風險，遲早會害死銀行；叫香港落入萬劫不復的困境。

這種講法表面上似乎很有道理，其實只是一般庸眾自以為是的見解，與做生意需要的真知灼見相差很遠。拿這套講法在網上吹吹水，或者還可以迎合某部分網民的想法；若是真的依循這套想法去做生意，真是有辦你睇。看看這些網紅的真實經歷就知道了。

我從事房地產行業已48年，見過市場多次大起大落。其間，我不斷都有代客安排銀行按揭的事宜。事實上，銀行的風險大部分都是在市好的時候，銀行因過度進取而招惹得來的。反而在市弱的時候，銀行所做的按揭卻甚少會出現壞帳。

原因是市好的時候，投資者很容易被周遭的環境弄得過度興奮，以為買甚麼樓都很容易賺錢；他們傾向只要銀行肯借就借到盡；這樣，就可以增加自己的投資規模，賺到更多的利錢；如是令他們冒了很多自己承擔不起的風險。

另一方面，市好的時候，銀行亦會以為好市還會持續下去，只要抵押品不斷升值，銀行不用擔心貸款無法收回。如是令銀行在衡量風險時不夠謹慎，招惹了過大的風險。

相反，在市弱的時候，樓價正拾級而下，市面上不斷聽到有業主變成負資產，銀主盤到處皆見，連用家也為了迴避風險而轉買為租。沒有實力的買家，不會選擇在這種市況下入市。在這種市況下入市的人，大多是真正的用家，有穩定的職業與收入，且在貸款時相對保守，在衡量自己的還款能力時亦留有餘地。銀行貸款給這樣的買家，風險不大。此之所以，銀行在市弱的時候所做的按揭，甚少會出現壞帳。

巴菲特說，當別人貪婪的時候，要保持恐懼；當別人恐懼的時候，反可以貪婪一些，這套理論不但可以用在投資上，亦可以用在銀行的生意策略上。現時，政府在施政時，亦採取逆周期策略，用的也是同一種根據。

香港的住宅市場，空置率低，剛性需求穩定(現時主要反映在租賃上)，加上市民的收入水平逐有提升，只要美國利率開始回落，市場很容易峰迴路轉，有見地的銀行家，應趁這個時候，人棄我取。在行家裹足不前的時候，搶佔市場，建立自己的市場優勢。