租金走勢更能反映供求現實
剛公布的五月份中原城市租金指數(CR1)報117.73，創2020年一月以來逾52個月的新高，按月升0.55%，連升3個月，共1.58%。隨著租務市場將踏入傳統的暑假前旺季，相信住宅租金在第三季前都會穩步上揚，估計上半年的住宅租金合共可升2%。
租務市場這樣的發展，可謂與買賣市場背道而馳。為何在住宅樓價連續下跌了6星期，累積跌幅達2.14%的情況下，租金卻依然能夠節節上升？內裡原因值得我們進一步探究。
租務市場變得這樣活躍，主要有以下四個原因︰
(i)政府的吸引人才計劃，吸納了不少新移民，他們初來步到，還不敢確定自己是否適應香港的生活，所以會選擇先租住一段時期，然後才判斷是否買樓。
(ii)政府增加了大學招收外來學生的資助名額，由20%增至40%。這批新來的學生，都得在暑假之前解決他們的住宿問題；由於學校提供的宿舍非常有限，他們都得在私人租賃市場物色居所，令租賃市場的供應變得非常緊張，租金因而被搶高。
(iii)由於本地經濟存在着一定的隱憂，加上利息高企，有一部分本地用家選租代買，令本地的一些剛性需求，集中在租賃市場，以致買樓的需求減少，租樓的需求反而有所增加。
(iv)由於本地經濟的前景不明朗，買樓收租要面對樓價下跌的風險，所以買樓收租的投資者少了，導致市面上的新增租盤少了，如是造成供不應求的矛盾更加明顯，令租金可以獨自上升，不用跟隨樓價下跌。
租賃市場與買賣市場不同，租客一定是用家，不會是投資者或投機者，所以租賃市場的需求一定是反映實際情況的，不會被投資或投機的需求所扭曲。
不過，買賣市場就不一樣，當樓價趨升時，不但用家會入市，連投資者與投機者也會蜂擁入市，導致買賣市場所反映的不一定純是用家的需求。所以樓價會被炒高，而租金則必然是實際供求的反映。
香港住宅租金可以反覆上升了52個星期，反映本港住宅樓宇的供應量依然十分緊張。在樓價前景不明朗的情況下，地產商投地意欲不足，可以肯定，未來的住宅樓宇供應還會進一步萎縮，導致租金亦會繼續上升。加上利息有掉頭回落的機會，原本無利可圖的買樓收租行為，亦會變得有一定的吸引。這樣，樓價就會逐步企穩。當樓價不用擔心會進一步下跌後，用家就會轉租為買。那時樓宇的買賣市場就會逐步復甦。