香港房屋問題的概況
近年來，香港房地產市場出現了前所未有的轉折，昔日不斷攀升的樓價持續回落。根據差餉物業估價署的數據顯示，香港物業售價指數從歷史高位350回落至接近2016年水平，且有分析預測到2024年樓價可能進一步下跌20%。 在這種市場普遍悲觀氛圍中，財司長在其第二份預算案中宣佈全面取消樓市調控措施，儘管能為市場帶來些許慰藉，卻杯水車薪。 在這座繁華都市中，撤辣似乎成為了業主最後的逃生口。
樓價下跌與剛性需求的消退
香港樓價的下降趨勢可能標誌著市場中所謂的「剛需」消退。 過去市場一直強調住房剛性需求強勁，故此社會一直批評房屋供應不足是導致樓價飆升的主因。政府因此多年來一直造地建屋，以應付市場需求。這種需求在市場看漲時顯得尤為迫切，但在樓價下行週期，則有所減弱。但根據政府統計署的數字，香港總人口自回歸以來增長緩慢，1997年有 650萬人，740萬人，增長只有13.8%(1997– 2021)，然而同期的房屋數量則由1997年約200萬增加到2021年296萬，增長有48%。根據供需原則，樓價應當下跌，但實際上樓價反而反覆上漲，部分原因可能與投資者對資產升值的期望有關，造成「剛需」假象。試想像房屋如汽車一樣僅僅是貶值資產，市民對房產的需求自然會降低。因此筆者估計，自2007年以來，樓價的上漲帶來了財富效應，過往對房屋供應不足的批評是來自那些未能在市場及時上車的人。
建議調整公私營比例
鑑於市場狀況的變化，政府的住房政策亦需要作出相應調整。 目前香港公私營房屋的比例為7：3，在當前環境下似乎不再合適。 公營房屋的需求不應單純通過增加供應來解決。 周星馳電影《鹿鼎記》中有句話：“天下有多少乞丐，不是丐幫決定的，而是皇上。 “這句話恰如其分地反映了香港的現狀。 社會有意見提出要增建公屋以縮短等候時間，甚至提倡推出政策增強公屋吸引力，如公屋幸福指數。 這引發了筆者對公屋政策的反思：我們是要鼓勵市民自強不息，還是滿足於現狀？我們不斷提升公屋的品質是為了什麼？增加吸引力嗎？如果公屋與私人房產在品質和生活標準上的差距縮小，市民向上流動的動力會減少，導致申請公屋的人數增多，形成惡性循環。 故此政府應該考慮增加私營房屋供應，調整現有的比例至6:4 甚至5：5，滿足不同收入層次市民的需求。
筆者認為調整比例有以下好處。第一，減少政府的財政負擔。根據房委會的預算和財政預測文件，租住房屋運作帳目將會連續4年(2024/25–2027/28)錄得赤字，有關虧損將從11億6千萬上升至42億8千萬。 再加上預算案中提及已覓得足夠土地興建約30.8萬個單位，勢必進一步增加政府的財政負擔，和影響財政的可持續性。 第二釋放土地價。如果把上述土地改為私營發展，不但會為庫房增加收入及減少支出，更可以促進經濟和就業，激活香港的經濟。第三，促進社會向上流動性。公屋居民無法享受經濟發展和樓價上漲帶來的財富效應。反而私人土地發展可以根據不同地段發展不同階層的樓宇，讓不同階層的人購買，共同享受社會發展的成果。隨著樓價上漲，市民可以以樓換樓。房屋造成的這種地位差，才是讓人向上流動的原動力。
結論
土地房屋問題從來都不是一個單一的問題，這涉及香港的經濟，市民的財富，社會的向上流動，市民的幸福感等等。 是環環相扣的。 香港的房屋問題是一個複雜且多面向的議題，需要綜合考慮市場動態、人口變化以及土地供應等多個因素。 在最近的施政報告中，特首已經提出了一些新的思考和方案。 作為市民，我們期待這些新的政策能帶來實質的改變，讓更多的香港人能找到一個稱心如意的家。
梁子超
香港青年時事評論員協會成員、特許工程師