今年香港住宅市場仍困難，尤其上半年利率仍高，樓價可能繼續下跌5%左右。(資料圖片)
2023年對大部分香港投資者來說，相信都是災難性的一年，無論港股、房地產及債券都顯著回落，回報最佳資產竟然是比特幣，由2023年初的16,670美元上升至年尾的42,288美元，幅度超過150%。就算投資者持有比特幣，相信佔其資產比例不會太高，得益也未必可彌補其他資產損失。其次應該是美股，標準普爾500指數由去年初的3,808點，升至年尾的4,783點，升幅也有25%，但主要升幅來自七隻大股，如果買了其他美股，升幅也是有限，甚至是虧損！
大部分港人持有最多的資產，當然是房地產，尤其是住宅物業，也是慘淡的一年。在去年初，由於憧憬通關復常，大家對港樓自然傾向樂觀，事實上去年首季，樓市曾熱鬧過。在去年4月城市領先指數(CCL)曾升超過7%，一洗2022年大跌15%頹勢，豈料美國利息急升，加上內地房地產債務危機升溫，令香港樓市因而大幅回落，不但將年初升幅全部報銷，更比年初再跌超過5%，連續2年下跌。去年底CCL報148.59，比2021年高位191.34下跌超過22%，比2008年金融海嘯期間跌幅還要大！在去年初，在此專欄提到去年雖然是復常之年，但中間變數仍多，提醒投資者不宜過於急進，也沒有一如以往地就來年(2023年)樓價作出任何估計。
展望2024年，以投資角度來說，債券是最值得考慮的投資工具，雖然10年美債已由5%高峰回落至4%左右，但聯儲局展望是今年減息0.75厘，市場估計將減息1.5厘，現在投資債券可鎖定4%或以上回報之餘，一旦減息幅度超出預期，隨時在價格上也有不俗的升幅！
至於影響香港住宅樓市因素很多，但筆者認為今年關鍵因素是利息減幅，以及「減辣」措施。首先，美國減息如上文所說，相信會介乎0.75厘至1.5厘之間，最快在3月或6月出現，對港人置業信心有幫助，但對香港利息實際減幅幫助有限。港息的Prime率相信要到今年底才有機會下降，反而銀行間同業拆息走勢，對按揭息率影響更直接及最快。要令一個月拆息從當今5厘高位顯著下跌，除非港元資金池大漲，這跟香港股票IPO市場關係很大，IPO熱鬧投資者自然需要持有港元，才能令港元供應充裕，息率自然會下降，大家可以多加留意此項領先指標。
另一關鍵因素是今年香港政府會否再次「減辣」，過去幾年投資者已差不多絕跡香港住宅市場，要大量增加購買力必須令投資者重新入市，「辣招稅」很是重要，去年由15%減至7.5%仍然太高，必須進一步降低稅率才能吸引投資者的目光。
筆者估計今年香港住宅市場仍困難，尤其上半年利率仍高，樓價可能繼續下跌5%左右，冀望下半年利好因素一如預期出現，樓價才能反彈，全年估計有2%至3%左右升幅，已屬不錯。