不可不知的按揭現金回贈計算方法

今年通關復常及政府調減物業印花稅等利好因素支持下，樓市恢復動力交投回升，帶動按揭市場同步造好，有利銀行對按揭業務取態正面積極。基於按息未有下調空間，樓按取態積極的銀行遂傾向提高現金回贈，以增加競爭力吸納按揭客戶。現時銀行之間因應其目標客戶及業務策略，所提供的按揭優惠不盡相同，現金回贈可由貸款額之1%至高達2.6%或以上不等；當中以申請按揭保險計劃的現金回贈率較高。

用家需留意，現金回贈率並非一定就是純粹按按揭金額計算，對於高成數按揭保險計劃貸款，銀行一般只以六成按揭上限計算現金回贈，並非以九成按揭貸款總額計算現金回贈率。以800萬元物業承造九成按揭為例，若銀行提供現金回贈率為2.5%，計算方法是以六成按揭上限之2.5%計算，即是(800萬元x 60%) x2.5%，現金回贈金額為12萬元，而並非以800萬元之九成按揭金額720萬元之2.5%(即18萬元)計算，兩者計算方式的現金回贈金額相差6萬元。

從上述見，即使現金回贈率是2.5%，九成按揭的實質回贈金額相當於總貸款額的1.67%，而若果用家申請六成按揭，實質回贈金額可等同總貸款額之2.5%。還有的是，若上述改以一個900萬元物業為例，由於六成按揭額540萬元已超出現行六成按揭上限500萬元，銀行會以500萬元之2.5%計算現金回贈，而非以540萬元計算。

近期市場有指銀行上調按揭現金回贈，暫見調高回贈優惠主要集中於高成數按保個案，相信以上所述之現行計算方式是其中一個原因令銀行有較大彈性，及空間為按保客戶增加現金回贈。現時銀行提供的按揭現金回贈屬18年新高，以市場平均按揭額約450萬元計，現金回贈已達10萬元以上，這對按揭用家有很好抵銷加息的影響。然而，用家應留意一點，根據現行樓按指引，凡現金回贈超過住宅按揭貸款額的1%，銀行在計算按揭成數時，必須在按揭貸款額扣減整筆回贈金額，即是實質可借按揭金額會因而減少。下期再講更多關於回贈扣減計法。