住宅樓價明年見底
自2009年以來，本港住宅物業價格持續上漲，主要原因之一是受聯繫匯率制度影響。在美國量化寬鬆政策下，香港利率長期維持在接近零的水平，物業「供平過租」。即使政府推出多項調控措施，大量資金仍流入房地產市場。情況類似近年日本低利率，國際投資者大量借入日圓購買其他風險資產的操作。
而2020年初按揭利率已開始接近住宅租金回報率。但新冠疫情突然爆發導致全球利率大幅下調，本地樓價在近兩年相對穩定。隨著經濟復常及美國大幅加息，2022年第四季度按揭利率已超過租金回報率，樓市隨之進入調整期，迄今為止樓價已下跌超過四分之一。
近期中原地產發布的數據顯示，香港租金回報率已升至3.2%，創下近十年新高。加之美國減息預期日益強烈，當前焦點已從何時減息轉移到減息幅度。樂觀預測指明年底前可能減息兩個百分點，平均預期約1.5個百分點。無論香港是否立即跟隨，銀行同業拆息(HIBOR)或按息很可能已見頂。
鑒於本地住宅未來數年供應變化不大，假設人口保持穩定(新增人口是最大變數），租金回報率有望在明年下半年與按揭利率趨同。若中國經濟持續增長，屆時港樓價或將觸底。