九倉主席吳天海。(資料圖片)
今日，未生想談一談九龍倉(004)的分拆。
據九龍倉的公布，將把香港物業投資及海港企業(051)股權分拆為九龍倉置業地產投資分拆上市，旗下包括旗艦物業海港城、時代廣場，位於中區的卡佛大廈、會德豐大廈及The Murray(舊政府總部重建部分)及鑽石山地鐵站上蓋荷里活廣場。九龍倉則餘下中國地產發展及投資部分等。
部分評論指分拆是釋放公司價值行為。未生非常同意，回顧過往，九龍倉及母公司會德豐(020)業務較混亂，其後通過私有化從事香港地產發展之會德豐地產，把國內剩餘地產業務及香港投資物業注入九龍倉，現由會德豐主力從事香港地產發展，九龍倉則負責香港地產投資及國內地產發展及投資，分工顯得明晰。
在2010年後，九龍倉大舉下注中國內地及香港物業市場，通過每年大額重估手上香港投資物業，成功擴大資產值，使大額融資未有影響集團負債率。但近年，隨著國內住宅物業發展完成，但未有增購新地，土地儲備由2012年最高峰1,230萬方米，降至近期約340萬方米，對未來業績不會起重大作用，故未來增長或非常依賴投資物業業務。
其中，國內投資物業已接近全部完成，租金收入未來數年顯然大增，具有大額增長潛力，預料其價值或將高估，至於香港投資物業近年受自由行增長放緩影響，已不復當年勇，但仍為現金奶牛，估值可以很高。分拆起來就能值得更多錢。
但大股東大權在握，其實集團架構是否需要改動只在乎他願不願意，就算重組確實有價值，都可以因為工序繁複一直不處理，但為何大股東需要急著重組呢？未生認為因第三代只是會德豐主席，但九龍倉較會德豐大得多，要成功完全接班還較難，如果分拆為兩間較小的公司，並由第三代主政其中一間公司，這就使業務方針不致大變之下，令第三代可以逐步接手家族生意。
究竟成功分拆後，未來會如何？其實過去10年，會德豐已陸續增持九龍倉股權，由48%增至61%，未生預料，有漸把九龍倉及會德豐整合之勢。在分拆後，會德豐在原九龍倉因國內售樓資金回籠，租金持續增長，預期九龍倉置業地產投資派息穩定下，股息收入會增加，加上會德豐於香港投地困難，未來現金會劇增，只要他們等待一次股市低潮，私有化其中一家公司，就能成功去掉子大母小局面。