去年因實在太喜歡合和實業(054)的年報及其資產，故購入合和1股股票並赴股份登記處登記轉為個人持有。因頗喜歡合和股票的標誌和以合和中心為背景的設計，後來打算多買數股轉贈怪獸老婆及轉售予朋友。但買入後不久，公司宣布私有化，確實有點可惜。
悅來坊商場呎價估值約9,000元，高於鄰近的荃薈商場。(資料圖片)
公布私有化後，未生在股東會碰到怪叔叔，他一直對地產公司非常有興趣，當日聊到合和的情況。怪叔叔當時說，這隻股票實際資產值估計每股超過100元，現時私有化未必可能成功，但隨著或許有部分大型投資者支持，私有化成事機會確實有提高，股價也反映情況。未生上周收到合和寄來的私有化文件，並仔細閱讀。
文件稱，公司每股調整帳面值約68.05元，私有化價格為38.8元，折讓近43%，財務顧問認為，折讓比率較其他同類公司平均水平低，加上股價低沉、私有化市盈率較高，及較提出私有化前溢價較平均水平類近，故認同私有化價格是公平合理。
翻閱文件內的估值報告，認為其帳面價值超過550億元物業有些低估。以合和中心而言，文件指，合和中心面積達約84萬方呎，估值約162.75億元，當中不包括車位。如簡單計算，得出每方呎價格約1.95萬元，另外合和持有鄰近幾座物業，估值也相近。一般而言，寫字樓呎價較零售呎價低，在網上搜尋，較次等的寫字樓才只需約1.5萬元，和合和中心同級的一般都逾2萬元，還不包括幾層零售樓層，就算按估值報所持胡忠大廈的商舖估值也接近3萬元，所以或有一定低估。
至於九龍灣國際展貿中心不包括車位面積達177.4萬方呎，估值約121億元，每方呎約6,800元，雖然較附近工業樓面價格4,500元高出一截，但問題在於國際展貿中心有不少零售樓面，不可以直接和工業樓面比較，應利用新建商業樓面價格打折扣較為合理。附近新落成的高銀金融國際中心呎價約2.3萬元折讓一半，整體估值應約204億元。
雖然悅來坊商場呎價估值約9,000元，較置富產業信託(778)一街之隔荃薈計算出商場每方呎價約6,500元有一定高估。但整體而言，估值報告內香港舊有建成物業估值的資本化率約3%至4%，是使估值較低的元兇。未生估計，如以估值報告內新建物業資本化率2.5%計，相信估值或高出約100億元，使每股實際資產值接近80元水平。
如私有化成功，因轉換成實股成本其實頗高，未生這1股應會虧本，就實際資產淨值及個人私心而言，是不會支持私有化，況且已決定在本月21日前赴私有化股東會現場，希望表達訴求。
財經Blogger，從小學起對股票已產生興趣，遍尋香港股票資料，賺錢的目的為找尋生活中美好的東西。
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