如有留意大灣區房產，應該知道「公寓」與「住宅」的分別，一般公寓屬商業產品，多數地方不限購，偏向投資性質，有產權證。但近兩、三年，廣州出現不少「使用權公寓」，此類別房產的崛起，源於政府鼓勵農村拿地跟發展商合作，建設成寫字樓吸引企業進駐，以廣州、佛山作為試點，但由於灰色地帶，有發展商改建為可用作住宅的公寓，因涉及違規，不能取得產權證，賣不出去套不了現。故以使用權的形式出售，即超長租約，一般30年至40年不等，價錢低、易入手為賣點，加上位置不錯、裝修時尚，個別包埋五年反租，係咪覺得好穩陣呢？
最近番禺有個公寓盤，位於商業區，附近有地鐵站，交通方便，廣告寫總價28萬人仔起，價格比周邊的住宅和公寓都要低很多，聽落好似幾筍。實情此項目是複式產品，但不同於一般公寓的買一層送一層，而是雙鎖匙結構，分開兩層來賣，一層總價約30萬，規定買一套兩層，總價為60萬左右，好明顯廣告係有誤導之嫌，而經紀話一層300呎單位，每月可收3,000人仔租金，但實情2,000人仔都有點勉強，唔熟好易被水。最大問題是，買家所簽訂的是30年使用許可權的租賃合同，個人無法取得產權證。首先，沒有產權證，就算房產升值都跟你沒有關係，轉手亦受限制，租賃期間如發展商走佬、房屋拆遷、土地被收回等，風險自理，維權困難。另根據《合同法》規定，租賃期限不得超過20年，超過20年的部分沒有法律保障。但講還講，只要價格吸引，一樣大把人買。
作者為《HEA富學》作者，Finsight ED founder
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