公屋數目增至79.1萬伙。(資料圖片)
對於房地產議題，我特別有興趣，皆因一來這是人人關心的話題，可以呃like，二來絕大部分評論都是錯的，就是用上了正確的統計數字，結論也是錯的，原因很簡單，理論基礎太差了。
這一次針對的例子，是林本利教授。在此必須聲明，我很尊重林教授，因為他經常找出了珍貴的統計資料，供我引用，我也很尊敬他的寫作態度認真，儘管答案往往失準。
根據林教授的研究，在過去20年，人口由620萬人升至730萬人，公屋住戶也由66萬戶增加至76萬戶，增加超過10萬戶，但公屋人口卻由240萬人下跌至213萬人，跌了一成多。至於在過去10年，出租公屋數目由71.1萬伙增加至79.1萬伙，但其住客人數則維持在213萬人。
簡單點說，公屋數目增加，住客減少，自然增加了對私樓的需求。這20年來，私樓戶數增加了52萬戶，人口從380萬人升至520萬人，增加了140萬人，較同期新增人口113萬人還要多。
正因如此，才令到租金急升，樓價急升，因而林教授得出結論：停建出租公屋，把土地用作興建居屋，以滿足港人自置居所的訴求。
我第一點要說的，是現實問題：不管統計數字怎樣說，現時的確有幾十萬人住在籠屋和劏房，這已經構成了繼續大量興建公屋的必要性。
第二點是管理問題：現時很多公屋是空屋，老住戶發財搬走了，也有子女搬走了，沒有收入的父母繼續住在公屋，也有甚至明知其收入的立法會議員都可以富戶的身份，繼續住在公屋……以上種種，如果要迫遷，勢必引發重大的社會問題。
所以，作為評論員，如果單看統計數字，不實地觀察現實，是不合格的。
第三點，是理論上，只要每年興建同樣的總居住面積，不管其興建的是公屋、居屋，抑或是私樓，對於人均居住面積均沒有影響。此外，從租值消散的角度看，私樓優於居屋、居屋優於公屋，皆因社會耗費會最少。
大量興建公屋和居屋的原理，是因為單位的快速增加、人均居住面積的爆升，會令到樓價大跌，董建華的「八萬五」便是一例。
所以，正確的發展途徑，應是在大量興建的初期，以公屋和居屋為主，到了普遍居住環境改善了，便效法西方，以私樓為主。