人不傑，地安得靈？
新特首李家超上任不久便宣布成立「土地及房屋供應統籌組」及「公營房屋項目行動工作組」，好讓「基建先行」和「創造容量」兩大發展方針得到落實。成效如何？拭目以待。但不要忘記，土地及房屋問題是香港老問題。回歸以來，哪一位特首沒有試圖解決這個老問題？問題是，這個老問題似乎一直惡化。過去幾年這問題出現可能是結構性轉變。社會運動加上新冠肺炎疫情，導致另一波移民潮。這一波移民潮，對經濟的影響可能比97移民潮更深遠，這個影響亦可能改變往後政府土地及房屋政策的成效。
外行人有所不知，移民經濟學(Migration Economics)是勞動經濟學(Labor Economics)中一個分支。現代移民經濟學，主要是從人力資本(human capital)角度分析。人力資本與其他資本不同地方，是資本跟人力是分不開。人力在前，人力移動，資本跟著移動。移民，樓房生意可留下來，但人力資本難免隨人遠走他去。要注意的，當人才外流，人力資本價值可能隨之改變，將可升可跌。移民導致人力資本價值上升，固然是移民一大理由。移民導致人力資本價值下降，則反映移民同時導致消費享受上升。全球現約有3%人口居住在非出生地方，氣候變化、政治衝突、發展中國家教育提升等因素，將增加移民人口。傳統研究發現，新移民在勞動市場起初較吃虧，因人力資本價值往往在移民後下降。隨新移民落地生根後投資人力資本，他們和子女最終會順利融入勞動市場。新移民如何影響勞動市場，是爭議性很大一個題目。據傳統理論，移民帶來的新勞動力令工資受壓，生產成本和產品價格隨之下降，尤其勞力密集行業。倘新移民和本地工人能力各有所長，勞力互補經濟含意是本地工人會受益。再複雜點的可能性，是傳統國際貿易理論中著名的「羅伯津斯基定理」(Rybczynski Theorem)：在自由貿易下，移民不一定會令工資下調，因市場可透過經濟轉型拓展依賴勞動密集行業增加出口。相反，移民潮導致人才流失，對香港勞動市場造成的打擊如物價上升、經濟被迫轉型等。較少行家留意的，是移民潮對土地及房屋市場的負面影響。作為生產要素，人和地是互補的。人去樓空，移民潮當然會減少土地及房屋需求。問題是，今天人才外流是短暫性還是結構性？政府在制定土地及房屋政策時，要先解答這問題。