首置上車盤有利還是不利樓價？

林鄭月娥的第一份《施政報告》出籠，其中的一個焦點，是其「首置上車盤」，以及其土地房屋政策。有的評論員預言，樓價將會急跌，有的評論員則預期樓價將會繼續上升。同傳媒朋友聊天，他問到了我對此事的看法。

首先是關於樓價升跌的問題。
樓價正如所有的商品，由供求關係所決定。無論是供應或需求，都是不停變化的變數，例如說，供應量每年增加10,000伙，是利淡因素，但同年人均收入增長6%，卻是利好因素，那樓價究竟是看升，還是看跌呢？

基本上，這得要精算出每一個因素，量化計算，互相抵消，才能夠計出是升是跌。但由於變數太多，例如說，大量拆除僭建，已足以提高需求，有的更加是難以量化，例如說，股票升跌對樓價的影響。因此，我們常常把它簡化成為加權模式，加進主要的變數，例如說，供應量佔的比重有多少，利率佔的比重又有多少……這樣的計算方式，並不準確，但也是沒有辦法中的辦法。

然而，以上的計算方法，也只能算出中長期的走勢，一年或更短的時間，只能看資金流向，而這點政府官員和分析員都難以捉摸出來，反而是前線的物業代理，以及炒家，會更加清楚。如果把個別因素抽出來，假設其他變數是不變的常數，卻可以知道這個變數是有利於樓價，還是不利樓價，例如說，首置上車盤。

這其中最關鍵的，是究竟首置上車盤的土地何來？如果它是憑空變出來，例如說，它是農地，本來並不用作發展房屋，現在特別拿了出來，發展首置上車盤。這很簡單，即是多出了供應量，當然不利於樓價。如果這塊土地的用途是公屋，或者是居屋，卻用來建造了首置上車盤，同樣也是多出了供應量，也當然不利樓價。

然而，如果首置上車盤的土地是來自私人住宅，換言之，即是私樓減少了供應，由於首置上車盤的售價比私樓便宜，因此，市場上將有更多的錢，去追逐更少的住宅，這對樓價是利好因素。

不過，首置上車盤真的成事，推出市場，也是好幾年後的事，先前政府搞增加土地供應，搞了5年都未成事，又幾年之後的市場價格，誰知呢？