地產
2024-01-20 16:00:00

仲量聯行:住宅供應處過剩階段 樓價跌勢或延長 內地發展商投地欠活躍|樓市走勢

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仲量聯行:住宅供應處過剩階段 樓價跌勢或延長 內地發展商投地欠活躍|樓市走勢

2024至2027年間住宅供應仍處於相對過剩階段,新盤積壓的情況下,意味著樓價下跌的趨勢可能會延長。

仲量聯行近日發布《香港住宅銷售市場綜述》指出,按20022023年期間平均每年1.64萬個一手成交量作基準劃分供應相對過剩及相對不足兩個階段,20242027年間住宅供應仍處於相對過剩階段,新盤積壓的情況下,意味著樓價下跌的趨勢可能會延長。

同時,內地發展商在港競投地皮也未有如以往般活躍。土地市場的需求主要來自大型發展商,以市值計的五大本地發展商(長實、新鴻基地產、地、新世界發展及信和)在政府賣地中投地所得的住宅總建築面積已由20182020年的51.9%,升至20212023年的61.4%,預期此情況將會持續。

政府停推住宅用地促過剩期結束

仲量聯行研究部指出,由於住宅發展項目的周期長,住宅供給滯後於價格的變動。樓價高時動工量增加,樓價低時動工量減少,因此住宅落成量呈現一個長達十年的期。以2002至2023 年期間平均每年一手成交量1.64萬個單位作基準作比較,1997至2018年間,儘管市場受到外部環境、政治及經濟因素的影響,樓價在住宅供過於求的階段呈整體下行趨勢,而在相對供應不足階段呈整體上升趨勢。在1997 年至2007 年間,住宅供應的三年移動平均量高於平均一手成交量,整體樓價指數下跌了12.3%。相反地,在2008 年至2017 年期間供應量持續低於該基準,樓價急升近200%。

行項目策略及顧問部資深董事李遠峰表示2018至2023 年間,住宅供應持續高於年均一手成交量的基準。至11月,樓價已經較2018 年下跌10.4%。我們預期住宅供應將在當前期內(2018至2027 年)保持高位,樓價跌勢可能會延長。自2010 年主動賣地機制開始以來,政府在最近一季的賣地計劃中首次未有推出住宅用地招標,使本財政年度的土地供應預計單位數量為11,530個,低於12,900個單位的年度目標。這種調節未來供應的措施可能會促使當前供應過剩期結束。然而,由於貨尾積壓,市場仍可能面臨一個漫長的調整期。

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今年新盤銷售將放緩 五大發展商投地比佔逾六成

仲量聯行研究部資深董事鍾楚如表示,由於缺乏對住宅需求的利好刺激因素,預計今年新盤銷售速度將持續放緩。發展商將對土地投標保持謹慎態度,除非土地銷售機制或需求端政策有利好變化,從本財年滾存至下財年的住宅用地依然將面臨流標風險。負債率高的發展商在土地市場中顯示出缺乏風險承受能力。過去在香港積極投地的內地發展商,現時投地參與度已顯著放緩。內地發展商佔政府賣地中的住宅總建築面積的比例從20182020年的52.3%下降至2021至2023 年的僅14.3%

相反,五大本地發展商在政府賣地中所佔的比例則從20182020年的51.9%上升至20212023年的61.4%。財務狀況穩健的本地發展商則正在利用市場低迷進行布局。例如,截至20236月,信和置業 持有淨現金420億元,並在過去三個月成功收購了三幅住宅用地,包括長沙和啟德的兩宗政府賣地以及九龍城的一個重建項目。

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