2024-01-20 16:00:00

仲量聯行：住宅供應處過剩階段樓價跌勢或延長內地發展商投地欠活躍｜樓市走勢

仲量聯行近日發布《香港住宅銷售市場綜述》指出，按2002至2023年期間平均每年1.64萬個一手成交量作基準劃，分供應相對過剩及相對不足兩個階段，2024至2027年間住宅供應仍處於相對過剩階段，新盤積壓的情況下，意味著樓價下跌的趨勢可能會延長。

同時，內地發展商在港競投地皮也未有如以往般活躍。土地市場的需求主要來自大型發展商，以市值計的五大本地發展商(長實、新鴻基地產、恒地、新世界發展及信和)在政府賣地中投地所得的住宅總建築面積已由2018至2020年的51.9%，升至2021至2023年的61.4%，預期此情況將會持續。

政府停推住宅用地促過剩周期結束

仲量聯行研究部指出，由於住宅發展項目的周期長，住宅供給滯後於價格的變動。樓價高時動工量增加，樓價低時動工量減少，因此住宅落成量呈現一個長達十年的周期。以2002至2023 年期間平均每年一手成交量1.64萬個單位作基準作比較，1997至2018年間，儘管市場受到外部環境、政治及經濟因素的影響，樓價在住宅供過於求的階段呈整體下行趨勢，而在相對供應不足階段呈整體上升趨勢。在1997 年至2007 年間，住宅供應的三年移動平均量高於平均一手成交量，整體樓價指數下跌了12.3%。相反地，在2008 年至2017 年期間供應量持續低於該基準，樓價急升近200%。

该行項目策略及顧問部資深董事李遠峰表示，2018至2023 年間，住宅供應持續高於年均一手成交量的基準。至去年11月，樓價已經較2018 年下跌10.4%。我們預期住宅供應將在當前周期內（2018至2027 年）保持高位，樓價跌勢可能會延長。自2010 年主動賣地機制開始以來，政府在最近一季的賣地計劃中首次未有推出住宅用地招標，使本財政年度的土地供應預計單位數量為11,530個，低於12,900個單位的年度目標。這種調節未來供應的措施可能會促使當前供應過剩周期結束。然而，由於貨尾積壓，市場仍可能面臨一個漫長的調整期。

今年新盤銷售將放緩五大發展商投地比佔逾六成

仲量聯行研究部資深董事鍾楚如表示，由於缺乏對住宅需求的利好刺激因素，預計今年新盤銷售速度將持續放緩。發展商將對土地投標保持謹慎態度，除非土地銷售機制或需求端政策有利好變化，從本財年滾存至下財年的住宅用地依然將面臨流標風險。負債率高的發展商在土地市場中顯示出缺乏風險承受能力。過去在香港積極投地的內地發展商，現時投地參與度已顯著放緩。內地發展商佔政府賣地中的住宅總建築面積的比例從2018至2020年的52.3%下降至2021至2023 年的僅14.3%。

相反，五大本地發展商在政府賣地中所佔的比例則從2018至2020年的51.9%上升至2021至2023年的61.4%。財務狀況穩健的本地發展商則正在利用市場低迷進行布局。例如，截至2023年6月，信和置業持有淨現金420億元，並在過去三個月成功收購了三幅住宅用地，包括長沙和啟德的兩宗政府賣地以及九龍城的一個重建項目。