2024-09-05 14:15:07

仲量聯行：本港住宅租金距歷史高位僅差3% 細單位回報創12年新高

仲量聯行今日(5日)發布《香港住宅銷售市場綜述》指出，住宅租金持續上升下，私人住宅租金指數距離2019年的歷史高位僅相差3%。A類住宅(面積431方呎以下的單位)的平均租金回報率於6月，已創下自2012年以來的新高。樓價預期進一步下跌，以及政府吸引人才來港等因素，將持續支持租金上升。

根據差餉物業估價署的私人住宅物業租金指數，A、B 及C 類單位於2024 年7 月按年上升6.9%，達到自2019 年以來的最高水平，目前的私人住宅租金指數距離2019 年的歷史高位僅差3.0%。A及B類(面積431至752方呎)的單位租金升幅最顯著，租金指數分別錄得6.9%及7.3%的按年增幅。

仲量聯行研究部資深董事鍾楚如表示，面積較細的單位租金升幅較顯著，主要是受選擇鄰近商業區居住的非本地學生及專業人士所推動。與此同時，C 類(面積介乎753至1,075方呎)單位錄得6.3%按年增幅。這類物業需求增加主要來自於轉買為租的趨勢。樓價預期進一步下跌，及高按揭供款造成的財務負擔，使租樓成為更吸引的選擇，尤其是對於希望提升居住環境水平的本地家庭而言。

細單位租金和回報率短期料持續上升

在租金上升和樓價下跌的情況下，A 類單位的平均租金回報率在6月已攀升至3.4%，較過去十年的平均水平高出70個基點，並創下自2012 年以來的新高。

從數據上看，近期推動租賃市場增長的主要因素似乎是新家庭形成數量增加以及租戶對自住業主的比例上升。 2023 年6 月至2024 年6 月期間，家庭住戶平均人數由2.7人減少至2.6人，且家庭住戶數目按年增加1.5%即增加了39,800戶，達到276萬戶。同時，最近一項有關「攜子女來港生活的人才計劃家庭的具體情況」調查顯示，86%的非本地人才受訪者正在租住單位，這比例顯著高於整體人口的比例。

仲量聯行項目策略及顧問部資深董事李遠峰表示，此趨勢顯示對住宅租賃物業的持續需求將繼續推動租金增長。此外，政府進一步推動吸引人才的政策，如擴大「高端人才通行證計劃」的適用範圍，預期將進一步支持此趨勢。因此，中小型住宅單位的租金和回報率在短期內預計將持續上升。

三宏觀因素將致租金增長放緩

然而，統計處的數據顯示，宏觀層面存在一些可能令租金增長放緩的因素。他指出，未來影響住宅租金的因素包括人口輕微下降、收入增長停滯及就業市場轉弱。2023年中至2024年中，香港總人口輕微縮減4,300人，這一減少是由18,100人的自然人口負增長及30,200人的其他人口淨流出所致。另一方面，期内錄得44,000名單程證持有人的人口流入；此外，家庭住戶每月入息中位數的按年升幅由2024 年1月的3.4%放緩至2024年6月的1.0%。由於收入增長無法追上租金上升的速度，住戶需將收入中更大的一部分用於支付租金。加上，就業市場顯示壓力跡象，特別是在金融、保險、地產及商業服務行業。該行業於2024 年第一季度的就業人數按年減少了15,000人。此收縮可能對外籍雇員及高收入人士的住屋需求產生更廣泛的影響。