2024-08-14 16:30:39

回顧美加息周期港私樓蒸發2.2萬億每名業主身家唔見179萬一藍籌人均身家更輸3球｜樓市數據

十大屋苑中，以港島區藍籌屋苑太古城業主的人均身家蒸發最多，達305萬元。(資料圖片)

市場普遍預期美國即將減息，近日市場亦大吹減息風，進一步加強買家入市信心，吸引買家選擇偷步入市。中原地產最新分析數據指，回顧美國今次加息周期達5.25厘，連累本港私樓總市值蒸發逾2.2萬億元，即平均每名業主身家輸179萬元。

美國為打擊陷於40年來的最高通脹，今輪加息周期自2022年3月中啟動，先後加息11次累計達5.25厘，期間本港樓市飽受壓力，樓價大跌逾兩成，創2008年金融海嘯後最大跌市，引發銀主盤及負資產個案湧現，發展商「深水炸彈價」開盤一個接一個。而反0映整體二手樓價的中原城市領先指數CCL，於今輪美國加息周期累跌逾兩成，指數從2022年3月美國展開加息時180點以上，當時本港1個月拆息(HIBOR)低至1厘以下，最近CCL在140點水平徘徊，目前樓價處於近8年低位。目前拆息升至4厘以上。

回顧美國今次加息周期達5.25厘，期間令全港私樓總市值蒸發逾2.2萬億元，平均每名業主身家蒸發179萬元。(資料圖片)

本港先後加息5次私樓總值跌近兩成

回顧美國今次加息周期達5.25厘，本港亦加息5次共0.875厘，從而令樓價下跌，期間全港私樓總市值蒸發逾2.2萬億元，相當於每加息1厘，總市值就少4,368億元，除開全港128萬伙私人住宅單位，平均每名業主身家蒸發179萬元。而據中原樓市大數據顯示，目前全港私樓總市值已下跌至9.2萬億元，比美國啟動加息前逾11.5萬億元，下跌近兩成。

沙田第一城最傷樓價兩年多急挫27%

根據中原地產統計的十大屋苑，總市值亦由美國加息前達9,079億元，現已跌至7,061億元。當中以中產屋苑太古城的業主人均身家蒸發305萬元最多；而以打工仔為主的嘉湖山莊，人均業主亦損失137萬元。至於有「炒家天堂」之稱的沙田第一城，更變成「輸家天堂」，屋苑平均呎價由2022年3月17,059元，跌至上月12,415元，短短兩年多跌幅達27%，是今輪加息周期跌得最傷的屋苑。此外，有3個屋苑呎價更失守1萬元，當中荔枝角老牌屋苑美孚新邨，於美國加息前平均呎價12,643元，但上月已跌至9,579元，跌幅24%；新界另外兩個上車屋苑天水圍嘉湖山莊及東涌映灣園，亦遭受加息巨浪衝擊，呎價重返8、9千元一呎。

沙田第一城平均呎價由2022年3月的17,059元，跌至上月12,415元，兩年多跌幅達27%，是今輪加息周期跌得最傷之屋苑。(資料圖片)

樓價跌幅收窄料第4季現曙光

該行又指，隨著美國經濟衰退風險升溫，9月減息機會極高，本港樓市將捱過這兩年零6個月最痛苦的加息周期。儘管本港銀行或要最快年底或明年初才有望減息，但市場憧憬美國減息在即，在利好消息下，進一步增強買家入市信心，近日不少買家偷步入市，新盤開價屢見試底成功，樓價跌幅亦有所收窄，加上多個新盤正密鑼緊鼓部署推售，第4季樓市料現曙光。

美國加息周期十大屋苑市值變化

屋苑	總市值(億元)
屋苑	2022年3月	2024年7月	變化(%)
鰂魚涌太古城	1,660	1,272	-23.4
荔枝角美孚新邨	1,188	900	-24.2
鴨脷洲海怡半島	1,088	882	-18.9
紅磡黃埔花園	1,027	834	-18.8
天水圍嘉湖山莊	934	717	-23.2
觀塘麗港城	733	578	-21.1
沙田第一城	753	548	-27.2
鰂魚涌康怡花園	654	524	-19.8
將軍澳新都城	563	434	-22.9
東涌映灣園	480	372	-22.5
資料來源：中原樓市大數據