施政報告2024·樓市｜放寬按揭成數/優化投資者入境計劃 發展商及業界回應一覽
按揭成數上限一律放寬至七成
特首李家超今日(16日)發表任內第三份《施政報告》提出，金管局將放寬住宅物業的按揭貸款條件，不論物業價值、是否自用或公司持有以及買家是否「首置」，按揭成數上限一律調整至七成，供款與入息比率上限一律調整為五成。至於非住宅物業，有關按揭成數上限及供款與入息比率上限亦會調整至同樣水平。
【嘉華温偉明：料更多投資者支持樓市】
嘉華國際營銷及市場策劃總監(香港地產)温偉明表示，《施政報告》公布放寬住宅及非住宅按揭成數一律至七成，喜見政府「鬆綁」按揭，讓更多投資者入市支持樓市，期望銀行配合政府施政，不但協助本地投資者，亦能吸引境外投資者，包括內地高端企業及人士購買香港物業作長遠投資。
【中信泰富：鼓勵更多資金參與物業長線投資】
中信泰富物業代理董事李肇文稱，措施鼓勵更多資金參予物業長線投資市場。在租務市場活躍的現況下，能為物業投資者提供更高的資本回報外，同時為市場提供更多租盤，這個措施有效達致租客及物業投資者共贏的情況。他續指，相關措施對於中信泰富地產旗下峻譽‧渣甸山的銷售部署有正面作用，有機會加快步伐於明年開放現樓推售。
【萬科香港：加快入市意欲】
萬科香港董事總經理周銘禧表示，今次施政報告循多個層面去解決房屋問題，包括提出放寬投資移民至住宅類別，及住宅按揭成數不論金額增至七成等刺激樓市的措施，對於有意置業的市民甚或是投資者都是好消息。由於進入減息周期，加上一籃子利好樓市政策出台，相信可以提振物業市場，加快入市意欲，為香港樓市帶來刺激作用。
【樂風：刺激效用視乎銀行放貸取態】
樂風集團投資管理總監梁鎮峰認為，政策對樓市的刺激效用需視乎銀行會否跟隨調整放貸的取態，並希望政府能從中有效地與銀行協調，令相關政策更能落地及令業主受惠。
【高力：有助用家及投資者獲更大流動性】
高力估價及諮詢服務主管周若瑜表示，此前，針對自用住宅物業樓價在3,500萬元以上，或非住宅物業的按揭最高為在六成。然而，現時政府進一步放寬按揭上限，加上進入減息周期，借貸成本將相應下降。隨著市場成交趨向活躍，這一舉措將有助用家及投資者獲得更大的流動性，進一步推動大額物業的交易量，從而促進市場的整體復甦。
【戴德梁行：刺激未必立杆見影】
戴德梁行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢表示，本行樂見政府放寬按揭成數政策，統一將住宅和非住宅物業的按揭成數上限劃一為七成，有助降低商業物業及住宅物業成交(特別是大額住宅物業)的入場門檻，有利於住宅及投資市場的長遠發展。然而，現時住宅市場仍然受高利率和經濟基調的影響，加上銀行借貸取態審慎，對住宅和非住宅投資市場的刺激作用未必能立杆見影。
【普縉：屬中長期鼓勵入市措施】
普縉總監(估值及諮詢)李雋傑表示，是次施政報告對刺激樓市著墨不多，其中放寬住宅物業按揭成數的逆周期措施相信能讓有置業需要，甚或有能力入市的用家及投資者帶來便利，屬中長期鼓勵入市措施，但則未能為樓市帶來即時作用。他認為，現時需留待經濟發展明朗，樓市才會重見活躍，並預期短期內樓價仍然橫行，而租務市場則持續活躍。
【利嘉閣：令樓市參與者多元化】
利嘉閣地產總裁廖偉強表示，符合市場預期振經濟、穩樓市的大方向，將利好後市走勢，加快樓市復甦的步伐。對於劃一放寬置業可承造的按揭貸款成數，不論是住宅或非住宅、物業價值、是否自用或公司持有以及買家是否「首置」，按揭成數上限一律調整至七成，而供款與入息比率上限亦一律調整為五成。廖偉強認為，此舉有助增加各類買家的入市動力，令樓市參與者更多元化，可以真正令之前一潭死水的樓市活起來。
【中原：相信有效吸引外資】
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指，放寬按揭限制，變相降低了首期支出，入市門檻降低，而且取消了因樓價或用途的按揭限制，相信有效吸引外資及聰明資金重投香港物業市場。
【中原按揭：吸引更多潛在買家】
中原按揭董事總經理王美鳳表示，樓市進一步全面鬆綁後，將更具動力作多元發展，各方人士更簡單易明按揭上會準則，首期及入息要求降低，將吸引更多潛在買家入市。王美鳳指出，對比放寬前，買樓收租人士、3,500萬以上物業及公司名義買樓人士的按揭成數，會由以往六成上調至七成；而買樓收租人士或已有按揭在身人士之供款佔入息比率上限，亦由以往40%放寬至50%，即每月總供款佔入息不多於一半，與所有置業人士看齊，令不同置業需求人士均可劃一以基本三成首期申請按揭上會，獲得一致的上會配套。
王美鳳認為，配合是次按揭成數放寬，對於已有自住物業按揭人士，「買多層樓收租」之入息要求便可降低，料可吸引更多潛在買樓收租人士入市。至於3,500萬以上豪宅物業之按揭成數提高至七成，加上公司名義買樓人士、以資產水平計之按揭成數均可一律同步提高至七成，料亦可推動豪宅市場潛在入市意欲增加。她舉例，若樓價為3,500萬元，按揭成數由六按上調至七成，即首期由1,400萬元減至1,050萬元，首期大為減少一成達350萬元，降低置業人士或換樓人士門檻。
優化新資本投資者入境計劃
為了進一步強化國際資產及財富管理中心地位，李家超表示優化「新資本投資者入境計劃」。即日起，容許投資住宅物業，該物業成交價須為5,000萬元或以上，投資於房地產獲計算入投資總額上限為1,000萬元。另外，明年3月1日起，透過申請人全資擁有的合資格私人公司的投資可計入合資格投資金額內。
【會德豐黃光耀：吸引國際投資者重投本港物業市場】
會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀表示，歡迎施政報告優化「新資本投資者入境計劃」，此舉能夠刺激海外人士及專才對豪宅的需求，並吸引國際投資者重投本港物業市場。集團旗下之豪宅物業如山頂項目及特色單位將受追捧。
【中信泰富李肇文：對有意購買豪宅投資者正面幫助】
中信泰富物業代理董事李肇文指，對於有興趣購買豪宅的投資者有正面幫助，本地豪宅尤其是位於傳統豪宅區的項目有資產增值的功能，在不影響本地市民置業的條件下，為有意投資香港的參予者提供多一個優質投資選項，這是能平衡不同持份者需求的良好措施。
【嘉華温偉明：政府期望高端一族扎根香港】
嘉華國際營銷及市場策劃總監(香港地產)温偉明表示，政府優化「新資本投資者入境計劃」，可將其中的1,000萬元購買5,000萬元或以上的住宅物業，估計政府一方面放寬投資住宅物業，另一方面設置門檻，期望吸納高端一族扎根香港，有關成效有待觀察，相信政府會作出「動態評估」。
【樂風梁鎮峰：可吸引外地資金來港】
樂風集團投資管理總監梁鎮峰表示，有關政策將利好豪宅、大手住宅及全幢住宅物業等成交，並相信可吸引更多外地資金來港。惟物業成交總價若能調到較低水平及增加可計算入投資移民金額的百份比，相信更能擴闊及增加更多不同類別外來投資者投資香港的吸引力，而這首次措施實屬好的開始。
【戴德梁行：簡化流程吸引更多投資者參與】
戴德梁行執行董事及香港資本市場部主管高偉雄表示，本行樂見政府優化「新資本投資者入境計劃(2024)」，進一步檢視投資門檻，簡化審批流程，豐富資產類別。開放投資住宅物業和豐富資產類別可能提高計劃的吸引力，吸引更多投資者參與。
【世邦魏理仕：預計立即反映於豪宅交投量】
世邦魏理仕估值及諮詢服務部主管鄭亥延表示，政府優化「新資本投資者入境計劃」，預計此會立即反映於豪宅市場的交投量。政府在9月撤辣後，留意到住宅交投逐步復甦。2024年首三個季度的超級豪宅成交量創三年新高。預計此將進一步刺激高端住宅的需求，並穩定相關樓價。
【中原：5000萬以上豪宅最受惠】
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指，以往投資移民均傾向購買豪宅滿足自住需要，今次可將住宅投資納入投資總額計算，相信可加快該類買家入市豪宅的決定，對5,000萬元以上豪宅成交最受惠。
北都大學教育城增學生宿舍供應
《施政報告》2024/2025提到政府已在北都預留至少80公頃用地，發展「北都大學教育城」，並計劃增加學生宿舍供應，鼓勵市場以自資和私營方式改裝酒店和其他商廈，完善宿舍配套。
【高力：放寬審批刺激市場增加供應】
高力研究部主管李婉茵表示，欣見政府在人才引入及學生住宿政策方面與高力於9月份發布的報告方向一致，同時也欣見「北部都會大學教育城」的規劃面積由最初的60公頃擴大至80公頃，並制訂了以教育城為重點的發展綱要。隨着香港發展成留學中心，相信非本地學生人數會持續上升。建議政府謹慎評估這些地區的土地用途分配和規劃許可，以確保為預計湧入的學生和專業人士提供充足的住屋選擇。
李婉茵補充，另一方面，政府放寛審批程序，相信會刺激市場增加供應，降低現時短缺，促進此新興市場發展。其中，改建未充分利用的辦公和商業空間，尤其是使用率較低的乙級和丙級寫字樓，將有助迅速增加學生宿舍供應。她續指，亦可以借鏡香港過往成功活化建築物的經驗，如活化工廈或將商業樓宇改建為酒店或賓館。相關政策可針對大學附近、缺乏合適住宿的市區。
【戴德梁行：政府需為宿位供應作長遠規劃】
戴德梁行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢表示，樂見政府重視吸納高端人才的發展，並提出更多相關政策吸引人才。施政報告指出，未來五年，各行業人力短缺估算約18萬人；此外政府亦兌意打造留學香港品牌，並於北部都會區發展「北都大學教育城」，這些措施長遠而言都有助吸引全球不同人才及學生來港。
然而，現時市場上的人才學生宿舍仍然短缺，根據本行最新估算數字，全港平均每三名大學生就要爭奪一個大學宿位，而未來的對於大學生床位的供求短缺更有機會擴大至4萬個床位以上，使得部分未能獲得宿位的學生需要於私人市場租用住宅單位。本行樂見政府願意拆牆鬆綁，把合適的商廈及酒店改裝成為學生住宿，但長遠而言，政府仍然需要為本地宿位及人才公寓供應作長遠規劃。隨著未來數年赴港工作及留學的人數不斷上升，預期將為出租公寓帶來更大的增長動力，並吸引更多投資者關注人才及學生公寓板塊，為具改裝潛力的服務式公寓及酒店物業帶來投資機會。
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