樓市下行｜樓價若累挫三成恐增至千伙銀主盤海嘯後高劈價求售

樓價跌勢未止，銀主盤數目呈上升趨勢。截至上月底，全港放售中的銀主盤數量增至230伙，創2009年4月約249伙後、13年來新高。近期部分銀行開始將手上銀主盤降價吸客。目前全港約有三成銀主盤減價求售，叫價最高劈逾兩成。有代理認為，減價只是追回樓價跌幅，「銀主都驚賣唔去」。

現時銀主盤數量與去年同期約124伙比較，按年急增約85%，直逼2008年金融海嘯。當年金融海嘯後，本港銀主盤數量曾升至近320伙。以銀主放盤叫價計，上述230間銀主盤總值逾34億元，住宅佔約27億元，其餘為工商舖等非住宅物業；住宅銀主貨叫價74萬至1.68億元。

細價樓成銀行收樓重災區

住宅銀主盤佔約193伙，細價樓成為銀行收樓重災區，其中近七成是叫價低於1,000萬元的中小型住宅。若按地區劃分，元朗成全港最多銀主盤地區，共17伙，涉及屋苑包括嘉湖山莊、尚悅、映御、爾巒及原築等；隨後屬將軍澳及屯門，各有15及11伙銀主盤放售。

據統計，該批放售住宅銀主盤中，多達65伙近日減價求售，佔整體住宅銀主盤近34%，比例之高為近年少見，減幅介乎3%至21%。減幅最大屬西貢西沙路西徑地下連花園村屋單位，實用面積694方呎，銀主上月仍叫價655萬元，現降至520萬元求售，減幅近21%。

九龍灣淘大花園D座一間銀主盤，實用面積390方呎，今年9月放盤叫價630萬元，由於單位裝修較為殘舊，加上屋苑近月不斷出現劈價成交，價錢屢創新低，銀主終面對現實，近日將叫價調低11%，至560萬元。

今年高成數按揭入市恐已跌入「負資產」

銀主盤減價似乎奏效，11月市場錄得約17宗銀主盤成交，較10月約7宗，大增1.4倍，為5月錄得約24宗後，銀主盤交投旺最一個月。其中香港仔中心R座高層2室，實用面積703方呎，原叫價1,100萬元，最終以968萬元沽出，累減12%，呎價約13,770元。

中原地產住宅部總裁陳永傑表示，加息及新冠肺炎疫情影響下，銀主盤雖有增加迹象，惟暫未見太急速，不過倘樓價繼續下跌，若跌三成，銀主盤情況將會進一步惡化，屆時數量恐複式增長，升至近1,000伙水平，故呼籲政府適時審視樓市辣招。以中原城市領先指數CCL上周五公布的159.76點計，今年首11個月樓價累跌約14%，意味今年選用高成數按揭入市的市民，或已跌入「負資產」。

11月樓宇買賣登記僅3701宗見4年低

中原根據土地註冊處資料統計，11月整體樓宇買賣合約登記(包括住宅、車位及工商舖物業)僅錄3,701宗，涉及金額301.75億元，較10月4,443宗及327.64億元，分別跌16.7%及7.9%。上月登記宗數屬2018年12月錄3,038宗後近4年新低，成交金額則為2020年1月290.4億元後近3年新低。

新盤銷售放緩，導致上月一手交投顯著下降，期內僅錄358宗登記，涉及48.5億元，較10月697宗及72.2億元，分別減少48.6%及32.8%；宗數及金額是自今年4月257宗及36.2億元後，近7個月新低。二手方面，上月錄2,193宗登記，涉及202.2億元，按月分別跌1.2%及升7.6%，買賣連續5個月於2,000宗徘徊，顯示二手市道持續低迷淡靜。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，整體交投連跌3個月，兼再度跌破4,000宗水平。反映利率持續向升，經濟前景不明朗等因素，影響買家的入市態度審慎，以致整體樓市氣氛疲弱。